이 기사는 2014년 07월 22일 14:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

한 고액자산가는 상속받은 재산을 두고 3년째 골머리를 앓고 있다. 아버지가 남긴 재산 대부분이 업무용빌딩과 토지로 구성된 부동산이었다. 그런데 상속을 받고 보니 전국 각지에 알지 못했던 부동산이 한두 군데가 아니었다. 내심 기뻐할 일이지만 꼭 그렇지만도 않았다.

부동산 관리가 제대로 이뤄지지 않아 저평가돼 있거나 임대차 계약 등이 불합리하게 맺어져 명도소송을 벌이는 등 해결해야 할 문제들이 산더미처럼 불어났기 때문이다. 부러운 얘기처럼 들릴 수 있지만 이 자산가는 "왜 제대로 관리되지 않은 부동산을 이렇게 남기신 건지…"라고 종종 푸념을 늘어놓기도 한다고.

김규정 우리투자증권 100세시대연구소 부동산연구위원(사진)은 이같은 사례를 미연에 방지하기 위해서라도 부동산신탁을 활용하라고 조언했다. 그는 부동산신탁이 현명한 증여·상속의 도구라고 강조했다.

고액자산가들이 부동산을 자녀에게 증여 또는 상속할 수 있는 방법을 상담하려고 김 위원을 찾는 경우가 많다고 한다. 특히 자녀가 물려받은 부동산을 안정적으로 관리·운영하고 나아가 재산증식까지 이어질 수 있는 방법에 대한 상담이 끊이질 않고 있다.

상담의 주 내용은 이렇다. 부동산을 물려주려는 자산가들의 가장 큰 고민은 증여세와 상속세이다. 최근에는 구간별로 최대 50%의 높은 세율이 적용되는 상속세의 경우 사후 일괄 상속에 따른 세금 부담을 줄이기 위해 수익형부동산을 통한 단계별 증여를 활용한다.

부동산 경기 침체로 매각차익을 내기 어려운 시장 상황에서 현금이 꾸준히 들어오고 무엇보다 수익형 부동산에서 발생한 임대소득을 자녀가 확보함으로써 또 다른 재산을 물려받기 위한 재원을 마련할 수 있어서다.

하지만 자녀가 부동산에 대한 이해도가 부족해 관리능력이 부족하다는 점이 쉽사리 부동산을 물려주지 못하는 이유 중 하나다. 또 부모 입장에서는 미리 부동산을 넘길 경우 자녀가 부모에게 소홀해 질 수 있다는 점을 걱정한다는 것이다.

김 위원은 자산가들의 이같은 고민을 해결하고 보유한 부동산을 안정적으로 운영할 수 있는 도구가 필요하다며 얘기를 이어갔다.

그는 "부동산신탁 후 이를 통해 발생하는 수익을 노후자금으로 사용하다가도 사후에 그 부동산을 자녀에게 넘길 수 있도록 설계하면 증여와 상속에 대한 고민을 일부 해소할 수 있다"고 했다 .

우리투자증권에서는 관리형신탁과 처분신탁서비스를 모두 제공하고 있다. 여기에 신탁서비스와 더불어 유언을 집행해주는'100세시대 대대손손신탁'도 자산가들에게 제공한다.

유언대용신탁은 상속의 설계나 집행을 대행해주고, 미성년 자녀가 재산관리 능력이 생길 때까지 재산을 보존 관리해줄 수도 있다. 만약 사업자금으로 쓰겠다며 특정 부동산을 달라고 조르는 자녀가 있다면 유언대용신탁을 활용하는 게 효과적이라는 게 그의 설명이다.

김 위원은 "일반적으로 유언은 자산의 배분과 관련된 부분에 대해서 변호사의 공증을 받아서 이행된다" 며 "유언대용신탁은 유언을 통한 자산 배분 뿐만 아니라 사후에도 부동산관리를 맡겨 일정기간 동안 자녀에게 안정적인 수익권을 보장해 주고 소유권 이전 시점도 조절할 수 있다"고 소개했다.

때때로 자산가들 중에서는 수수료 탓에 부동산신탁을 꺼리는 경우도 있다. 그는 "자산가들 중에서는 부동산 관리를 남에게 맡기는 것에 대한 거부감이 큰 경우도 있다"며 "자신이 부동산 관리 등에 모두 관여해야 직성이 풀리는 자산가들이 많기도 하거니와 부동산신탁을 활용할 경우 관리신탁 수수료에 대해 인색한 경향이 있다"고 전했다.

그러나 오히려 신탁을 활용하는 게 부동산을 관리하는 효율적인 방법이라고 제안한다. 김 위원은 "최근 부동산시장이 좋지 않은 상황이라 매매를 통한 차익실현이 쉽지 않고 부동산의 임대·관리에 어려움을 겪는 경우도 종종 있다"며 "차라리 전문적인 부동산 관리를 받아 지속적이고 안정적인 수익을 낼 수 있도록 하는 게 더 효율적이다"고 말했다.

◆김규정 우리투자증권 100세시대연구소 부동산연구위원 주요 경력

△ 우리투자증권 100세시대연구소 부동산 연구위원 ('2012.11~현재)
△ 서울시 주택정책심의위원회 심의위원 ('2012.12~현재)
△ 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수 ('2012~현재)
△ 前 부동산114 리서치센터장 ('2000.04~'2012.11)