이 기사는 2014년 08월 14일 09:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 거래되고 있는 국내 오피스빌딩 매각가격이 천정부지로 뛰어오르면서 우려의 목소리가 높아지고 있다. 오피스빌딩 공실률 상승으로 수익성은 하락하고 있지만 매각가는 연일 최고가를 경신하는 기현상 때문이다.

14일 빌딩업계에 따르면 올 2분기 UAE아부다비투자청에 매각된 '스테이트타워 남산'의 경우 5300억 원에 거래가 성사됐다. 3.3㎡당 약 2600만 원으로 국내 오피스빌딩 역사상 최고가격을 갈아치웠다.

앞서 아제르바이잔 국영 석유기금(SOFAZ)에게 팔린 '파인에비뉴A동'의 가격이 3.3㎡당 2400만 원으로 최고였다. 이 밖에도 '더케이트윈타워'는 3.3㎡당 약 2000만 원에 미국과 홍콩계 투자회사인 KKR과 LIM ADVISORS에 매각되는 등 3.3㎡당 2000만 원 이상을 호가하는 빌딩이 다수 나오고 있다.

업계에서는 이러한 해외 대형 펀드들의 프라임급 오피스빌딩 매각을 놓고 여러가지 분석을 내놓고 있다. 가장 눈길을 끄는 것이 '리스백'과 '바이백' 방식을 통한 빌딩 매입이다. 계약상 보안규정 때문에 정확히 공개는 안 되지만 이러한 방식을 통해 거래가 성사 됐다는 게 빌딩업계의 관측이다.

정성진 어반에셋 대표는 "'리스백'과 '바이백' 방식을 통한 오피스빌딩 매입이 이제는 일반화 돼 있다"며 "부동산 경기가 안 좋아지면서 부동산 자산의 유동화가 힘들어지자 이러한 방식이 생겨났다"고 밝혔다.

'리스백'은 매도자가 매수자의 투자수익률을 일정기간 보장해 주는 것을 말한다. 매도자는 거래 이후에도 전대인으로 나서 빌딩의 임대차를 직·간접 관리하고 계약서 상의 연간 이익률을 보장해 준다. 만약 3000억 원에 빌딩을 매각했을 때, 리스백을 5년, 5%로 적용할 경우 매도자는 매수자에게 5년 동안 매년 투자수익률 150억 원을 보장해 줘야 한다.

'바이백'은 매도자가 매수자에게 몇 년 후 빌딩을 다시 되사는 것을 조건으로 계약하는 것을 말한다. 재매입 조건은 최초 계약시 협상한다. 투자자 입장에서는 당장 은행이자보다 높은 수익률을 얻을 수 있고, 향후 부동산 처분에 대한 리스크가 없기 때문에 과감히 투자를 결정할 수 있다.

두 방식 모두 매도자가 손실을 볼 수 있는 구조이지만 매도자 입장에서는 당장 현금이 필요한 상황에서 원하는 가격에 부동산을 유동화시킬 수 있는 이점이 있다. 특히 '바이백'의 경우에는 초기에 재매입가를 결정해 놓은 경우가 많아 향후 부동산을 되찾아 올 수 있다는 이점이 있다. 그러나 매도자의 신용도 및 사업전망이 낮다면 이 방식의 매도는 불가능하다.

빌딩업계 관계자들은 최근 거래되는 빌딩중의 상당수가 이러한 방법으로 거래되고 있다고 보고 있다. 복수의 관계자는 "리스백, 바이백 방식의 딜은 이전부터 계속 있어왔다"며 "그러나 계약서상의 보안 조건이 명시돼 있기 때문에 이런 방식의 '딜'이 외부로 공개되는 일은 없다"고 말했다.

다른 관계자는 "최근에는 리스백과 같은 방식이 아니면 건물 매각 자체가 안 되는 상황"이라며 "요즘에는 매도자와 매수자 간 제시하는 가격 격차가 심한 경우 매도자가 건물 매각 후에도 후순위채권자로 등재되는 경우도 있다"고 밝혔다.

이러한 거래의 경우 관리신탁을 설정하고, 약정된 기간 이후 건물을 매각할 때 선순위채권의 가치 이상으로 매각가가 책정되면 초과 이익을 후순위채권자가 가져가게 된다. 따라서 매도자의 경우 매각 후 부동산 가격이 상승할 경우 추가 이익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

매수자 입장에서는 시세보다 낮은 가격으로 빌딩을 매입해 임대수익을 올릴 수 있다는 장점이 있다. 또한 향후 가격이 오를 경우 되팔아 시세차익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

오피스빌딩의 투자수익률이 예전 같지 않지만 아직도 한국 오피스시장이 매력적인 투자처로 인식되기 때문에 투자자들이 몰리는 것이라는 의견도 있다.

메이트플러스 관계자는 "오피스빌딩 수익률이 많이 떨어지기는 했지만 아직까지는 은행이자보다 월등히 높고, 여타의 상품들보다 안정적이어서 해외 대형 펀드 및 연기금 등의 안정적인 투자처로 꼽힌다"고 밝혔다.