이 기사는 2014년 08월 29일 08:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

공인중개사법 시행에 따른 외국계 부동산컨설팅업체의 빌딩 중개 자격 논란은 국민연금 등 주요 연기금의 부동산 투자 적법성 여부와도 연계된다. 대규모 상업용 부동산 투자를 실행하면서 중개자격이 없는 무자격자에게 일을 맡겼다는 비난에 휩싸일 수 있다.

국민연금관리공단, 지방행정공제회, 우정사업본부 등은 국내 오피스빌딩 시장의 큰손이다. 국민연금의 경우 국내 대체투자 규모가 20조 5000억 원(2014년 3월 기준)이다. 이 가운데 부동산 투자 규모는 5조 6000억 원으로 전체 27.3%를 차지한다. 대부분이 간접투자 형식으로 자금 지출이 이뤄졌다.

지방행정공제회도 작년 말 기준 1조 6837억 원을 오피스빌딩 등 부동산에 투자했다. 우정사업본부는 부동산과 실물자산 등 국내 대체투자 잔액이 1조 2690억 원에 달한다.

이들 기관투자가의 상업용 부동산 투자는 펀드 또는 리츠의 지분 출자 형태로 이뤄진다. 펀드와 리츠의 운용사가 발굴한 물건에 심의를 거쳐 자금을 집행하는 형식이다.

이 과정에서 운용사는 주관사를 선정해 매매 중개와 임차인 모집, 건물관리 등을 맡긴다. 특히 수천억 원 규모의 프라임급 오피스빌딩의 경우 외국계 부동산컨설팅업체 다수가 거래를 주관해 왔다. 컨설팅 명목의 매매와 임대차 거래가 발생했지만 중개법인은 대부분 배제됐다.

법의 잣대를 들이대면 자격이 없는 컨설팅업체의 매매와 임대차 중개를 통해 투자를 해온 셈이 된다. 상업용 부동산 유통 시장을 외국계 부동산컨설팅업체와 일부 국내 업체가 독점하다시피 하면서 이 같은 거래가 관행적으로 이뤄졌다.

기관투자가 한 관계자는 "국내에서는 대규모 상업용 부동산 거래를 수행할 만한 인력과 조직을 찾기가 쉽지 않다"며 "컨설팅업체를 통한 거래는 종합부동산 서비스 이용 차원에서 봐야 한다"고 설명했다.

척박한 국내 부동산업계 현실에서 일을 맡길 만한 중개법인이 없다는 얘기가 된다. 하지만 투자자 보호와 적법성 여부를 따지고 들면 얘기가 달라진다. 향후 중개 사고가 일어날 경우 법적인 안전장치가 없다. 투자금 집행 후 이해관계자 간 분쟁이 불거질 경우 마땅히 호소할 만한 곳이 없다.

부동산 매매와 임대 중개 행위를 전업공인중개사와 중개법인이 하도록 규정한 '공인중개사법' 준수 여부를 따지면 상황은 더욱 심각해진다. 이를 문제 삼을 경우 공적연금을 취급하는 연기금들이 부동산 중개 관련 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다.

연기금들은 그러나 상업용 부동산 투자 행위와 운용사의 부동산컨설팅업체 선정은 무관하다며 선을 그었다. 대부분 투자가 지분출자 등 간접투자로 이뤄지는 만큼 법적인 책임에서 자유롭다는 지적이다.

국민연금 관계자는 "대부분 투자가 간접투자로 펀드 운용사 선정이 투명한 절차를 통해 이뤄지고 있다"며 "거래 행위와 직접적인 관계가 없는 기관투자가에 법적 잣대를 들이대는 것은 곤란하다"고 밝혔다.