이 기사는 2014년 10월 31일 15:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

"오피스 시장은 지금 코페루니쿠스적 대변혁을 겪고 있다."

배태문 리맥스와이드파트너스 이사는 최근의 공실률 상승과 무상임대(렌트프리)의 등장으로 오피스시장이 대변혁을 맞이하고 있다고 말했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 오피스시장에 불어닥친 불황이 건물주들 간의 경쟁을 부추기고, 임차인들의 선택의 폭을 넓히며 오히려 시장을 정상화 해나가고 있다고 밝혔다.

우리나라에서 오피스시장이 형성된 시기는 대략 90년대 초반이다. 오피스거래시장(매매·임대)이 활성화된 시기는 2000년대 초라는 의견이 지배적이다. IMF를 겪은 직후인 2000년대부터 본격적으로 시작된 오피스빌딩 거래 및 임대 시장은 계속 상승하는 시장이었다. 수요와 공급의 불규칙으로 0%대를 유지하는 공실률 덕분에 거래가와 임대료는 매년 치솟았다.


배 이사는 "글로벌 금융위기 이전에는 오피스 시장은 임대인이 무조건 '갑'인 시장이었다. 수요는 많은데 공급이 한정적이어서 임대인들 간의 경쟁 자체가 성립되지 않는 시장이었다"며 "따라서 임대인들은 경쟁시장이 아니었기에 경쟁력을 갖추려는 노력을 전혀 하지 않았다고 해도 과언이 아니다. 모든 면에서 2~3년 전까지 계속 상승하는 시장이었다"라고 말했다.

그러나 글로벌 금융위기 이후부터 시장은 하락세를 면치 못했다. 계속해서 높아지는 공실률로 임대인들 간의 경쟁이 시작됐다. 2010년 즈음 무상임대가 등장하고, 건물 매각 시에는 '세일 앤 리스백'(건물 매각 후 매각자가 매수자의 임대료 수익을 일정 기간 동안 보장해 주는 것) 등의 일종의 이면계약이 필수조항처럼 들어가기 시작했다.

또한 구로, 상암, 판교, 영등포, 송파 등 외곽 지역의 대형 오피스시장이 새롭게 생성되며 경쟁은 더욱 치열해졌다. 무상임대, 이사비 지원, 인테리어비 지원, 전세계약까지 등장하며 높아지는 공실률을 낮추기 위한 임대인들의 노력이 더욱 활발해지고 있다.

배 이사는 "지금 강남쪽에서는 임차인의 요구로 전세로 계약하는 사례도 종종 있다. 예전에는 상상할 수 없었던 일들이 지금 일어나고 있다"며 "실제 강남권 오피스시장의 경우 예전 IT특구를 지정해 각종 지원정책이 쏟아져 나올 때는 시장이 비정상적으로 좋았다. 입주를 희망하는 업체가 많다 보니 건물주들이 입주 희망 업체의 재무제표를 보고 우량 기업을 가려가면서 받을 정도였다"고 전했다.

하지만 최근의 공실률이 상승하며 시장은 오히려 정상화의 길을 걷고 있다. 배 이사는 "최근 서울 주요 권역의 오피스빌딩 공실률은 7~9%대를 형성하고 있다. 일부 프라임급 빌딩의 경우 5~7%대의 공실률을 보이고 있다. 이 정도면 자연공실률(5%)을 약간 웃도는 수치"라며 "0%대 공실률을 경험한 분들이 지금의 공실률을 보면 위기라고 말한다. 0%대의 비정상적인 공실률이 오피스빌딩 가격은 물론 임대료까지 매년 치솟게 만들었다"고 주장했다.

공실률 상승을 통한 일련의 조정을 거치며 최근 오피스시장에서는 의미 있는 변화들이 일어나고 있다. 일부 건물들에서는 본격으로 임대인을 모시기 위한 노력을 하고 있다. 무상임대, 이사비 지원, 인테리어비 지원 등 비용적 측면 외에 적정한 관리비 수준을 유지하면서 건물을 쾌적하게 관리하려는 움직임이 일고 있다.

배 이사는 "상품을 놓고 소비자들이 경쟁해야 하는 데 오히려 상품을 파는 사람이 소비자를 선택하다 보니 기존에는 협상 자체가 이뤄질 수 없는 구조였다. 하지만 지금은 임대인들간의 서비스 경쟁이 조금씩 시작되고 있다"고 귀띔했다.

배 이사는 "건물을 임대할 때 오너 및 임원진들의 감성이 들어간다. 무조건 임대료만 맞추려 들지 않는다. 건물에서 느껴지는 감성은 청소상태, 건물 외관, 주차장, 로비 등이다"라며 "최근 법인 차량 등 차들이 대형화되면서 기존 주차장 면을 넓히고 개보수 하는 건물들이 있다. 이런 건물들이 임차인들의 선택을 받는다. 건물에 투자를 하려는 의지에 따라서도 건물 등급이 새로 결정된다고 생각한다"고 말했다.

오피스빌딩의 공실률이 상승하며 시장은 오히려 정상화의 길을 걷고 있다. 배 이사는 "천동설은 분명 틀렸지만 코페루니쿠스 이전 사람들은 천동설을 맹신했다. 0%대의 비정상적인 공실률을 그리워 하는 지금 오피스시장이 그렇다. 5% 수준의 자연공실률은 정상적이다. 코페루니쿠스가 지동설을 얘기했던 그 때처럼 지금 오피스시장도 정상화의 길을 가고 있다"고 밝혔다.


◆배태문 리맥스와이드파트너스 이사 약력

△현 리맥스 와이드파트너스 이사
△현 강남구청 명예기업유치 위원
△전 외국계 부동산 회사 10년 근무
△강남권 빌딩 임대용역 및 매매 주관