이 기사는 2014년 11월 05일 15:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

수익형부동산 투자 방식이 변화하고 있다. 양도차익을 노리고 강남권에 집중되던 '묻지마 투자'가 모습을 감췄다. 기대수익률을 정하고, 철저하게 물건을 분석해 투자에 나서는 사례가 점차 늘어나고 있다.

투자처를 찾지 못한 단기 부동자금이 750조 원을 넘어서며 사상 최대치를 경신하고 있는 가운데 역대 최저수준인 기준금리 여파로 은행상품이 외면 받고 있다. 이런 가운데 수익형부동산이 고액자산가들로부터 꾸준한 관심을 받고 있다.

그러나 최근에는 수익형부동산에 대한 투자방식이 조금씩 바뀌며 자산자들이 선호하는 상품도 기존과는 다르다. 과거에는 부동산 가치 상승을 통한 양도차익 실현에 초점이 맞춰져 있었다면 최근에는 고정적으로 월세수익이 발생하는 수익형부동산이 투자자들의 관심을 받는다. 따라서 몸값도 높아지고 있다.

정성진 어반에셋 대표는 "요즘 수익형부동산 시장에서 양도차익을 통한 수익을 기대하는 투자는 거의 없다. 특별한 지역을 제외하고는 상품의 가격 자체가 평균화 됐다"며 "따라서 안정적인 임대 수익률을 장기적으로 가져갈 수 있는 물건들이 자산가들 사이에서 인기를 끌고 있다"고 말했다.

수익형부동산에 투자하는 자산가들이 목표로 하는 연 수익률은 5% 정도다. 과거 7% 전·후의 연 수익률을 기대 했던 투자자들은 저금리와 부동산경기 하락으로 수익률을 낮추는 분위기다. 대신 지속적이고 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 상품을 원한다.

이에 따라 수익형부동산을 보는 시각도 변했다. 과거에는 가격이 비싸더라도 대로변이나, 지하철역 인근에 위치한 소위 '있어 보이는' 상품이 투자자들의 관심을 끌었다. 양도차익 실현을 위해 무조건 대지 면적이 넓은 상품을 선호했다. 향후 매각을 통한 양도차익 실현이 용이하고, 빌딩을 소유했다는 심리적 안정감 등이 깔린 투자였다.

하지만 최근에는 이면도로라도 상권이 탄탄한 지역을 선호한다. 임대업종이 다양한 복합 상권에 위치한 수익형부동산이 공실 위험이 적어 리스크 헤지(Risk hedge)가 가능하기 때문이다. 또한 같은 토지면적이라도 건물을 더 넓게 지을 수 있는 위치의 부동산이 각광 받는다. 토지종별 용적률과 건폐율 및 도로사선제한에 따라 건축 규모가 달라지기 때문이다.

더불어 연면적이 넓은 상품보다는 전용면적이 넓은 건물이 임대공간이 더 넓어 몸값이 높다. 임대면적이 증가는 곧 연간 수익률 상승으로 이어지기 때문이다.

정 대표는 "보통 연 수익률이 5% 이상이면 좋은 물건으로 보고 투자를 한다"며 "강남 선호가 여전하기는 하지만 강북권에서도 상권이 탄탄한 지역을 중심으로 월 임대료가 안정적으로 발생하는 곳의 50억 원대 전후 물건들이 귀한 대접을 받는다"고 전했다.

이어 "최근 수익형부동산 투자의 트렌드는 토지 보다는 건물규모, 임대공간 등이다. 같은 토지면적이라도 건물을 더 많이 지을 수 있는 곳, 혹은 그렇게 건물이 지어진 상품이 몸값이 높다. 아무리 좋은 곳에 있어도 건축면적이 얼마 안되면 임대수익이 많이 나올 수 없기 때문이다"라고 말했다.