이 기사는 2014년 12월 23일 08:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

베이비부머 세대의 은퇴와 맞물려 개인창업이 늘면서 상가 시장이 활성화 되고 있다. 수요가 몰리면서 상권이 발달한 지역을 중심으로 투자도 늘고 있다. 이런 가운데 문화 컨텐츠가 상권 형성의 중요한 요소로 부상하고 있다.

상권 분석 전문가 이동열 어반에셋메니지먼트 이사는 "최근 상권 형성의 가장 중요한 요인은 문화적인 컨텐츠"라며 "소비자들의 요구가 다양해 지고, 수요 주기도 짧아져 단순히 먹고 마시는 것을 넘어 문화 컨텐츠를 가진 상권을 원한다"고 말했다. 이어 "천편일률적인 상권은 도태된다"며 "상권이 문화를 입어야 살아남을 수 있다"고 밝혔다.

실제 최근 문화상권으로 주목받는 홍대나 가로수길 상권이 서울 대표 상권으로 자리매김하고 있다. 대부분의 상권들은 상권이 형성되고 유동인구가 많아지면 자본잠식이 일어나지만 이들 상권은 예외다. 중심상권 및 그 이면, 또 다른 지역에 개성 있는 개인 점포들과 대기업 브랜드 매장이 공존하는 상권으로 발돋움 했다.


이 이사에게 부동산 상권에 문화가 더해지는 요즘 상권 시장 현황을 들어봤다.

다음은 그와 나눈 일문일답.

- 질문 = 상권이란 무엇인가?
▲ 답 = 일반적으로 상업적 활동 및 경제적 생산성을 유발하는 지리적 범위를 말한다. 구체적으로는 소비자와 공급자 간의 수요공급에 대한 집단적 공감대가 형성돼 이를 충족시키기 위해 생겨난 상업용 매장의 밀집지역을 말한다고 할 수 있다.

- 질문 = 상권을 물리적으로 구분 짓는데, 물리적 구분 외에 다른 방법은 없나?
▲ 답 = 상권이라는 의미자체가 공간적 범위를 지칭하기 때문에 다른 기준으로 구분하기는 힘들 것 같다. 하지만 최근에는 문화 컨텐츠가 상권 형성의 중요한 요소로 등장하면서 문화적 공감대가 형성된 지역을 하나의 상권으로 묶는다. 그러나 이 방법 역시 물리적 구분에서 크게 벗어나지 않는다.

최근 상권 형성의 가장 중요한 요인은 문화 컨텐츠다. 소비자들은 그들 나름의 기대하는 독특하고, 이색적인 문화컨텐츠를 향유하기 위해 홍대나 가로수길을 찾는다. 이러한 소비자들의 높아진 요구수준에 반응하다 보니 상권이 형성되고 변화·발전한다. 그것이 바로 장소성이다. 장소성이 가장 강력히 부각되는 형태로 상권이 변화하고, 그에 따른 세분화가 나타나고 있다.

- 질문 = 부동산업계에서 바라보는 상권과 유통업계에서 바라보는 상권의 차이가 있나?
▲ 답 = 부동산업계에서는 종합적이고 총체적인 관점에서 상권을 이해하고 접근한다. 상권을 형성하고 있는 업종분포의 특성이나 유동인구, 개폐업 동향, 임대료 및 권리금, 배후수요의 장단점, 접근성 및 노출도 등에 대한 다양한 요소들을 종합적으로 평가해 상권의 규모를 평가한다. 그리고 상권의 미래 풍향도를 예측한다.

이에 비해 유통업계에서는 조금 단순하지만 세밀하게 상권을 구분한다. 자신들이 다루는 아이템에 대한 기대수요와 맞물리는 특정 범위를 상권으로 칭한다. 특정 연령층 및 성별의 분석, 유입시간 및 동선의 방향, 소득수준 및 구매패턴 등을 매우 상세하고, 구체적으로 검증하려 한다. 상권의 성격을 정확히 규명하고, 매장 컨셉을 결정해 이에 따른 마케팅전략을 사전에 철저히 준비한다. 입점할 만한 상권이라 해도 매출이 가장 우선이므로 특정부분을 세밀하게 관찰하고 평가하는 것 같다.

- 질문 = 상권의 형성과 발전에 영향을 미치는 요인들은 무엇인가?
▲ 답 = 상권이란 수요에 의해 자연적으로 형성되기 마련이다. 다만 상권의 질적 성장과 공간의 확장은 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 각종 정책의 변화나 경제적 환경에 의해서도 영향을 받기도 한다. 소비자의 태도변화 및 배후소비층의 이동, 구매력 변화 등에 따라서도 영향을 받는다.

이러한 외부적 요인에 흔들리지 않는 강력한 자생력을 키우기 위해서는 상인들과 지자체 등 이해관계 주체들의 협력과 노력이 필요하다. 무엇보다 해당상권만이 가지고 있는 독특한 문화 컨텐츠가 개발돼야 오래도록 지속가능 할 것이라 생각한다.

- 질문 = 최근 서울에서 '문화상권'이 확장되고 있다. 이런 현상이 발생하는 요인은 무엇인가?
▲ 답 = 오래된 상권일수록 공통적으로 먹거리 위주로 상권이 형성돼 있다는 점을 발견 할 수 있다. 대부분 사무실 밀집지역이나 대학가 등 수요가 명확한 소비자를 대상으로 한다. 하지만 최근에는 문화적 요소가 가미된 곳들이 새롭게 대형상권으로 부각하고 있다. 대표적인 곳이 홍대, 삼청동, 가로수길, 서촌 등이다. 기존의 상권들보다 대중교통 접근성이 조금 떨어지지만 사람들의 발길이 끊이지 않는다.

가처분소득(개인소득 중 소비·저축을 자유롭게 할 수 있는 소득)이 높아지고, 다양한 문화를 접할 수 있는 채널이 많아졌다. 그에 따라 소비자들의 욕구도 강하고, 다양해 졌다. 먹고 마시는 기능뿐만 아니라 그 안에 독특한 문화가 자연스럽게 녹아 들어있는 상권이 상권력과 집객력이 좋다. 소비자들의 감성을 얼마나 자극할 수 있느냐가 집객력을 높이는 중요한 요소로 작용한다.

- 질문 = 집객력과 상권력이란 무엇인가?
▲ 답 = 집객력은 말 그대로 손님들을 끌어모으는 힘이다. 상권마다 사람들을 끌어모오는 힘이 다 다르다. 기본적으로 사람들이 먹고, 마시고, 놀고, 쇼핑하는 이 네가지 시설들이 집객력을 만든다. 이 외 최근에는 문화 컨텐츠가 집객력의 중요한 요소로 부상했다.

상권력은 상권이 가지고 있는 집객력과 다양한 영역에 미치는 파급력이라 할 수 있다. 얼마나 많은 유동인구가 유입되느냐에 따라 상권력을 평가한다. 또 경제적 효과, 문화적 영향력, 트랜드의 반영 등의 수준이 어느 정도냐에 따라 상권력을 측정할 수 있다. 더불어 공간적인 범위가 얼마나 크고, 밀집도가 우수한지 등도 평가에 반영된다. 마지막으로 향후 확장성과 외부환경변화에 대한 의존도 등도 중요한 평가 요소다.

- 질문 = 상권력의 평가는 어떻게 하나?
▲ 답 = 최근 다양한 분야의 빅데이터를 활용하고 있는 추세다. 상업용부동산 시장에서도 데이터의 활용도가 매우 가치 있고, 유용하다. 경험과 소문에 의존한 정보에서 보다 구체적이고, 객관적인 데이터를 통해 상권을 평가하는 것이 더욱 설득력을 가진다.

카드사 및 포스사의 빅데이터를 많이 적용한다. 자본이 유입 됐다고 하는 것은 얼만큼 매출이 발생 하는냐, 생산성 유발 되는냐를 평가하는 것이기 때문이다. 이 과정에서 유동인구의 집객력, 특히 구매력이 높은 사람들의 집객력을 평가하는 것이 상권력을 평가할 때 중요하다.

대기업 브랜드들의 입점 여부로도 중요한 평가 요소다. 대기업 브랜드, 글로벌 브랜드가 얼마나 많이 입점해 있느냐 하는 것이 중요하다. 그 다음으로 권리금을 포함한 임대료 수준으로 상권력을 측정하기도 한다. 또한 상권의 공간적 범위의 크기, 상가들이 얼마나 밀집해서 결한 돼 있느냐에 따라서 상권력을 평가한다.

통신사 빅데이터도 많이 활용한다. 연령대별, 시간대별, 성별에 따른 소비 행태들을 분석한다. 핸드폰 통화량이 많은 곳을 파악해서 트래픽이 많은 지역이 상권력이 좋다고 본다. 또한 동선의 방향을 파악해 사람들이 어디서 나와서 어디로 움직이느냐를 분석해 포스트를 정한다. 지금은 유동인구의 세밀한 흐름까지 분석해 매장을 입점시킨다. 단순히 유동인구가 많다고 매장을 여는 시대는 지났다.

예전에는 정성적인 평가(감각에 의한 평가)가 주를 이뤘지만 지금은 정량적인 수치와 데이터에 입각한 평가가 결합돼 상권을 분석한다. 앞으로는 빅데이터의 활용이 더욱 중요해 질 것이다.


◆이동열 어반에셋메니지먼트 이사

△현) 어반에셋매니지먼트 이사
△현) 강남구 기업유치 포럼 위원
△전) 외국계 부동산 회사 근무

◆주요업무
△상업용부동산 자산관리 및 투자자문
△대형상업시설 개발 기획 및 컨설팅
△프랜차이즈 점포개발 및 개인창업·점포경영 자문