이 기사는 2014년 11월 17일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

'방이동 먹자상권'이 서울 동남권 대표 상권으로 급부상하고 있다. 잠실역 인근 오피스타운에 우량임차인들이 대거 포진돼 탄탄한 수요층을 형성하고 있는 가운데 제2롯데월드 개장으로 유동인구가 폭발적으로 증가하고 있기 때문이다.

또한 2016년 예정된 롯데월드타워 완공과 지하철 9호선 3단계(종합운동장~방이동) 개통으로 상권력(商圈力·상권의 번성도, 상권이 뻗어나가 수 있는 잠재력)이 큰 상권으로 꼽히고 있다. 이에 따라 최근 임대료 및 권리금 등이 일제히 상승하고 있다.

송파구청이 지금의 석촌호수 동호 옆으로 옮겨온 1990년대 초반부터 형성되기 시작했다. 좁게는 송파구청과 석촌호수 동호 맞은편의 방이동 먹자골목을 지칭하고, 넓게는 송파구청부터 올림픽공원 남4문 사거리까지의 대로변과 그 이면을 아우르는 지역을 상권범위로 볼 수 있다.

인근지역 오피스 및 관공서 종사자들과 주변 거주민들의 수요를 기반으로 상권이 성장해 왔다. 잠실역 인근의 오피스 빌딩(삼성생명 빌딩, 루터회관, 한라시그마타워, 향군잠실타워, 대한제당, 교통회관, 송파구청 등)의 직장인들을 1차적 소비층으로 두고 있다.

여기에 강남권 직장인들까지 흡수할 수 있는 상권력을 가지고 있다. 강남에 인접한 상권 중 지리적으로 접근이 용이하고, 상대적으로 객단가(客單價·고객 1인당 평균매입액)가 저렴하기 때문이다. 또한 강북지역 및 강동지역과 경기 동북부에 거주하는 직장인들의 환승 거점으로 유동인구 유입이 큰 상권이다.

잠실역을 기준으로 서편에 위치한 신천역 상권은 20대부터 30대까지의 젊은 층이 유동인구의 대부분을 이루는 반면, 방이동 먹자상권은 주요 유동인구의 연령이 30대 이상부터 50대까지 중장년층으로 구성돼 있다는 것도 특이할 만한 점이다.

이동열 어반에셋 이사는 "방이동 먹자상권은 전형적인 유흥상권, 직장인들 회식상권이다. 유동인구의 연령층이 구매력이 좋은 30대 중반~50대 초반으로 객단가가 높게 나오는 알짜 상권"이라며 "기존에 강남 상권을 대체하는 곳이 신천 상권이었지만 방이동 먹자상권이 제2롯데월드 개장으로 활성화 되면서 신천 상권 이상으로 치고 올라갈 것"이라고 전망했다.


방이동 먹자상권의 입주업종은 대부분 식음시설과 주점, 노래방 및 가요주점 등으로 형성되어 있다. 특히 'Non Brand형' 개인 창업매장 및 가맹형 프랜차이즈 업종들로 구성되어 있다. 타 유흥상권에 비해 유명 프랜차이즈 매장의 비율이 낮은 편이며, 상대적으로 모텔업의 비중이 높은 편이다.

2000년대 들어 올림픽공원 남2문 맞은편 대로와 일부 이면까지 먹자상권이 확장되었으나 방이동 기존 먹자상권과는 구분된다. 2000년 후반부터 2010년 초반까지는 다양한 상권의 발달과 제2롯데월드 공사로 인해 상권이 다소 침체기를 겪기도 했다.

그러나 향군잠실타워의 준공과 삼성SDS의 입주로 직장인 유입인구가 증가하고, 최근 제2롯데월드몰의 개장으로 다시 활기를 띄고 있다. 또 2016년 준공 예정인 롯데월드타워와 지하철 9호선 3단계 개통에 힘입어 방이동 먹자상권은 제2의 전성기를 맞이할 것으로 전망된다.

이러한 호재를 겨냥해 신규 프랜차이즈 매장의 입점과 개인 창업자의 인기 창업지역으로 최근 급부상하고 있어 임대료와 권리금이 급상승 중이다. 기존 매장들의 점포매물 가격이 올라가고 있다. 하지만 이마저도 향후 권리금 상승 등 기대심리가 높아져 매물을 거둬들이고 있는 실정이다.

시장에 나와 있는 매물이 적어 창업 및 임차수요가 적체돼 신규수요가 대기하고 있는 상황이다. 급상승한 임대료 및 권리금으로 인해 계약이 성사되는 경우는 드문 편이다. 상권의 중심입지의 경우 1억~1억 5천선에 형성돼 있던 권리금의 시세가 2억 원~3억 원정도로 두 배 가까이 올랐다. 그러나 최근 개발 호재로 매물을 거둬들여 입주 가능한 점포는 희박하다.

이 이사는 "상권의 중심 입지에 최근 문을 연 치킨뱅이 매장의 경우 전용 50평 상가의 권리금이 8억원에 거래됐다"며 "보증금 1억 5000만 원, 월세 1000만 원에 인테리어 비용까지 합산하면 총 투자금이 10억 원을 넘어선 것으로 추정된다. 막대한 권리금을 주고 입주하는 매장도 등장했다"고 말했다.

권리금이 급상승한 것은 제2롯데월드 개발의 기대치를 반영한 것뿐만 아니라 실질적인 점포의 매출도 과거에 비해 상승하고 있기 때문이다. 이에 따라 향후 방이동 먹자상권은 더욱 팽창할 것으로 전망된다.

이 이사는 "제2롯데월드 내 쇼핑몰을 찾아오는 사람들이 방이동 먹자상권의 주요 고객이 아니다. 쇼핑몰 종사자 및 인근 오피스타운의 근로자들이 주요 타깃"이라며 "따라서 2016년 이후 롯데월드타워의 오피스 및 호텔 종사자들이 방이동 먹자상권의 실제 고객으로 유입될 것"이라고 밝혔다.

이어 "이런 점에서 앞으로 상권력은 더욱 키울 것"이라며 "상권이 팽창하며 이면 주택지역까지 확대될 가능성이 농후하다. 따라서 상권의 임대료 및 권리금의 상승세 또한 당분간 지속될 것으로 보인다. 2016년 롯데월드타워의 준공 이후 상권의 형성 및 안정화를 거치는 2017년 이후에나 안정세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

또한 창업비용의 증가로 개인 창업 매장 위주의 점포들이 법인 직영매장 및 대규모 투자용 매장들로 바뀔 가능성이 높다. 아직은 대형 프렌차이즈 매장들이 입점하지 않은 상황인데도 상권이 상승곡선을 타고 있어 상권 팽창기의 전조현상이라는 분석이 지배적이다.

이 이사는 "방이동 먹자상권은 매출과 인지도 모두 좋아지고 있다"며 "아직은 거대 자본이 들어와 상권을 잠식하지 않았지만 2016년 이후에는 유명 프렌차이즈 매장들이 들어서며 중심 상권을 장악할 것이다. 따라서 개인 및 군소 매장들은 이면으로 이동하며 상권을 더욱 키울 것"이라고 내다봤다.