이 기사는 2016년 11월 15일 14:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

상가의 종류는 기준에 따라 많이 나뉠 수 있지만 크게 6가지 정도로 분류할 수 있다. 재래상가와 테마상가, 복합테마상가, 주상복합상가, 근린상가 그리고 아파트 단지내 상가다. 재래상가는 동대문시장, 남대문시장, 기타 동네시장 상권이다. 테마상가는 의류·액세서리·전자제품 등 특정 계층이나 업종들이 몰려있는 밀리오레, 테크노마트 등이며, 복합테마상가의 예로는 코엑스몰, 웨스턴돔, IFC몰 등을 들 수 있다. 주상복합상가는 오피스텔 저층부의 상가를, 근린상가는 꼬마빌딩이라고 불리는 4~5층 건물들을 말한다.

많은 상가 종류 중에서 최소 20억~30억 원 이상 투자해야 하는 근린상가를 제외한 나머지 상가들이 우리가 흔히 말하는 분양상가다. 5억~10억 원으로 투자 가능한 상가로 볼 수 있다. 신문에는 매일 수많은 상가 분양 광고들이 나오고 있고 단순히 지나치기에 매력적인 물건도 종종 있는 편이다. 상가 투자에 관심있는 사람이라면 옥석을 가릴 줄 알아야 한다.

근린상가를 제외한 나머지 상가 중 어떤 상가가 최근 투자 트렌드와 맞을까. 결론부터 말하자면 초보 투자자는 아파트 단지내 상가와 분양상가로는 복합테마상가를 눈여겨보라고 권하고 싶다.

복합테마상가에는 레스토랑과 의류 판매점, 영화관, 키즈카페 등 놀이시설이 입점해있다. 가족·연인 단위의 원스톱(one-stop) 쇼핑이 가능하다는 점에서 수요층이 늘고 있는 추세다. 아파트 단지내 상가는 아파트 거주민을 대상으로 매출이 발생한다는 점에서 한계가 있다. 하지만 단지밖 근린상업지역의 상가에서는 대체되기 힘든 세탁소와 유아원 등 생활 밀접형 업종들이 분포하고 있다는 점에서 안정적이라 초보 투자자에게 적합하다.

재래상가는 최근 대형마트에 경쟁력을 잃어 하락세를 보이고 있지만 최근 전통시장들의 종합상가로의 변화 시도는 지켜볼만하다. 그러나 보수적인 관점에서 재래상가는 후순위로 미루자. 테마상가의 경우 과거에 동대문쇼핑몰 등의 열풍으로 분양이 성공적인 듯 했으나, 최근 가족 단위의 주말쇼핑 문화 트렌드와 맞지 않아 투자자의 관심이 낮아졌다.

복합테마상가를 고를 때 가장 주의할 점은 예상임대료 뿐만 아니라 업종 구성, 몰(mall)을 방문하는 유동인구의 동선에 대한 꼼꼼한 분석이 필요하다는 점이다. 분양상가 특성상 입점업체의 매출, 그에 따른 임대료 수준이 상가의 가치를 결정하기 때문이다. 또 투자하고자 하는 상가뿐 아니라 전체 몰의 업종 구성이 원스톱 쇼핑이 가능한 지, 주차장 공간은 충분한 지 등에 대해 살펴봐야 한다.

아파트 상가의 경우 아파트 단지와 인근 근린상업지역과의 독립성이 중요하다. 다른 상권과 멀리 떨어질수록 거주민들의 아파트 단지내 상가 이용빈도가 높아지기 때문이다. 단지내 상가의 수요층은 아파트 주민들로 한정돼있기 때문에 단지내 상가 건물의 총 연 면적은 작을수록 좋다. '세대수x16.5㎡(0.5평)' 이하인 지 계산해봐야 한다. 업종들 대부분이 세탁소와 부동산, 분식점, 어린이집 등 필수 업종이므로 굳이 돋보이는 자리나 코너일 필요는 없다는 점을 주의하자.

유민준 신한은행 팀장

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장