이 기사는 2016년 11월 17일 14:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

해운대 엘시티 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 금리를 살펴보면 한 가지 의문점이 든다. 금리 수준이 4~6%에 달한다. 해운대를 바라보는 탁월한 입지조건에 국내에서 다섯 손가락 안에 들어가는 포스코건설이 맡은 공사치고는 PF 대출 금리가 높은 편이다. 이유가 무엇일까.

◇포스코건설이 맡은 아파트 PF, 대출금리 5% 미만

사업 시행사인 엘시티PFV는 지난해 9월 15개 금융회사와 대출 한도 1조 7800억 원 규모의 PF 대출 약정을 체결했다. 금융주관사는 부산은행과 메리츠종금증권이 맡았다. PF 대출 금리는 트랜치별로 최대 2%포인트 가량 차이가 났다. 가장 낮은 금리가 트랜치 A-1-2의 4.38%(변동), 가장 높은 금리가 트랜치 C-3의 부산은행(이자후취) 6.4%다. 평균 금리가 5%대다. 한국은행 기준금리가 지난해 6월 1.5%로 낮아진 이후 계속 동결된 것을 감안하면 기준금리 대비 3~4배 이상으로 대출 금리를 책정한 셈이다. 포스코건설이 맡은 송도국제화복합단지개발의 대출금리가 4.56%인 것과 비교해도 높은 수준이다.

PF 대출 금리를 결정하는 요소는 사업성과 시공사다. PF 대출 계약을 체결할 당시에는 엘시티에 아파트와 레지던스 입주가 확정되고 각종 인허가 및 규제가 대부분 풀린 상황이다. 해운대 앞이라는 지리적 특성 때문에 분양 이전부터 상당한 화제를 모으기도 했다. 사업성은 충분하다는 평가를 받았다.


시공사로 선택한 포스코건설도 우량한 회사다. 건설업계 관계자는 "사업비가 3조 원이 넘는 엘시티 사업은 시공사의 신용등급이 중요하다"며 "혹시라도 공사를 진행하다가 엎어지면 시공사가 채무보증을 하는 최악의 상황이 벌어질 수 있기 때문"이라고 말했다. 포스코건설의 신용등급은 A+(한국신용평가)이며 도급순위는 3위다.

IB업계 관계자는 "포스코건설이 더샵 아파트를 시공할 경우 PF 대출금리는 5%를 결코 넘지 않는다"며 "포스코건설의 신용등급이 높고 검증이 된 대형 건설사이기 때문에 그만큼 사업 리스크가 줄어든다는 방증"이라고 말했다. 그는 "대형 건설사가 시공을 맡을수록 PF 자금모집도 수월해진다"고 설명했다.

◇리스크 대비 수익률 높은 편

다만 해운대 엘시티 사업의 경우 일반 아파트와는 차이가 크다. 3.3㎡당 분양가가 아파트는 2525만원, 레지던스는 3600만원에 달한다. 주변 시세에 비해 두 배 이상 높은 가격이다. 가격이 가장 싼 엘시티 아파트 한 채 가격이 20억 원에 육박한다.

IB업계 관계자는 "아무래도 4~5억 원 하는 아파트에 비해 20억 원 이상 고급 아파트는 유동성이 떨어질 수밖에 없다"며 "이는 엘시티의 리스크 증가 요인으로 작용하기 때문에 금리가 일반 아파트 PF에 비해 50bp 이상 높아진 것"이라고 말했다.

건설업계 관계자는 "고급 아파트도 상대적으로 가격이 싼 작은 평수가 우선 판매된다"며 "아무리 부자들이라고 해도 20억 원이 넘는 아파트를 사는 것은 상당한 고민을 수반한 결정"이라고 말했다.

유동성 리스크가 존재하지만 사업성에 비하면 충분히 감내할만한 수준이라는 평가도 나온다. IB업계 관계자는 "대주단에 들어간 한 금융회사의 경우 PF 대출이 확정된 이후 내부에서 상당한 호평을 받았다"며 "리스크 수준에 비해 수익률이 높다고 판단한 것"이라고 말했다.