이 기사는 2017년 02월 23일 17:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

주택시장 위축이 현실화되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 주택매매거래량이 5만 8539건으로 작년 동기 대비 6.1% 감소했다. 특히 1월 서울지역 아파트 거래량은 대폭 감소했다. 올해 서울 아파트 거래량은 전년 동기 대비 약 46% 감소한 3966건, 일 평균 165건을 기록했다.

이는 주택구입을 어렵게 하는 환경이 조성됐기 때문으로 분석된다. 지난해 11월 3일 전매제한, 1순위 청약자격 조건 강화 등을 담은 부동산 대책이 발표됐다. 이후 주택담보대출의 여신 심사 가이드라인이 본격적으로 전 금융권에 적용됐다.

이같은 현상이 올해 부동산 시장 전반의 위축을 의미하는 것은 아니다. 주택시장 위축은 오히려 수익형 부동산 시장에는 호재로 작용할 수 있다. 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 시중의 부동 자금이 새로운 투자처를 찾아 수익형 부동산 시장으로 흘러갈 확률이 높다.

수익형 부동산 상품별로 올해 시장을 전망해보자. 수익형 부동산으로는 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔, 오피스텔보다 자금이 더 소요되는 분양상가, 그리고 자산가들에게 인기있는 꼬마빌딩을 들 수 있다.

우선 오피스텔 시장을 살펴보면 2015년과 지난해에 이어 투자자의 관심은 지속될 것으로 예상된다. 전국 오피스텔 수익률은 약 5.5% 수준으로 예적금 금리보다 높고, 올해 공급량은 줄어들 것으로 예상된다. 2015년과 지난해 전국적으로 13만 실의 오피스텔이 공급됐다. 지난해 4분기에만 2만 3215실이 공급됐으나 올해 1분기 공급물량은 4576실로 축소될 것으로 전망된다.

그러나 오피스텔 투자수익률은 2007년 이후 하락세를 보이고 있다. 금리가 조금씩 오르고 있는 점도 오피스텔 투자의 부담으로 작용한다. 게다가 장기적으로 소형 아파트의 월세 전환이 늘면서 오피스텔에 집중됐던 1~2인 가구의 임차 수요와 투자 수요가 분산되고 있다. 이에 입지적으로 경쟁력있는 단지 위주로 투자해야 할 것으로 판단된다.

분양상가 시장은 공급 부족으로 인해, 가격은 상승하고 경쟁은 작년보다 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 2014년 9월 1일 부동산 대책에 따라 올해 말까지 대규모 택지 개발이 중단된다. 점포겸용 택지 및 상업용지 공급이 줄어 상가분양 물량도 줄어들 것으로 전망된다.

실제 2015년 LH는 219개 상가를 분양했으나 지난해에는 137개만 분양하는 등 공급이 계속 줄어드는 추세다. 2012년 LH 단지별 아파트 상가의 평균 낙찰가율은 129%였으나 꾸준히 상승했다. 작년 평균 낙찰가율은 190%를 기록했다. 가격 상승세는 지속될 것으로 보인다.

개인 자산가들의 관심이 높은 중소형 빌딩, 소위 꼬마빌딩의 인기도 지속될 것이다. 올해 들어 PB(프라이빗뱅킹) 고객들 부동산 상담을 하며 중소형 빌딩에 대한 니즈가 늘어난 점을 느낄 수 있었다.

특히 50억 원 내외 강남권 중소형 빌딩에 대한 관심이 높다. 지난해 4분기 거래된 중소형 빌딩 281건 중 개인투자자 거래는 16건, 전체 거래량의 77%를 차지했다. 50억 원 이하 개인투자자의 거래 건수는 175건, 전체의 87.5%에 달했다. 지난해 말 신한은행 '2017년 부동산 시장 전망' 설문에 따르면 자산 30억 원 이상의 응답자들은 향후 투자가치가 높은 부동산을 묻는 질문에 중소형 빌딩(31.8%)을 1순위로 꼽았다.

유민준 신한은행 팀장

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장