이 기사는 2017년 06월 22일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용의 하이트진로 부동산펀드가 출시 하루 만에 완판됐다. 연평균 7% 수준의 배당금을 분기마다 지급하는 구조를 취한 게 인기를 끈 요인으로 분석된다. 다만 사옥 매입 가격이 비싸 향후 엑시트에 영향을 미칠 수 있다는 점은 위험 요인으로 꼽힌다.

◇'하이트진로 책임임차', 800억 펀드 청약 마감

22일 금융투자업계에 따르면 유경PGS운용은 '유경공모부동산투자신탁제1호' 모집 금액 800억 원 청약을 마감했다. IBK투자증권이 300억 원으로 가장 많은 자금을 모았고, 나머지 다섯 곳 판매사(우리은행·신한금융투자·동부증권·대신증권·KB증권)가 각각 100억 원 씩 모집했다. 유경PSG운용은 오는 29일 펀드를 설정할 예정이다.

펀드 흥행에 가장 큰 영향을 미친 요인은 수익률이다. 유경공모부동산펀드 예상 수익률은 7%다. 이는 최근 완판된 이지스자산운용의 '이지스코어 리테일 부동산투자신탁 126호'(6%)과 현재 판매 중인 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호'(5~6%)보다 높은 수준이다.

이 펀드가 다른 공모 부동산펀드에 비해 높은 목표 수익률을 내세운 배경은 하이트진로 사옥 임대차 계약이 금리가 높았던 지난 2012년 맺어졌기 때문이다. 엠플러스자산운용은 지난 2012년 6월 사옥을 매입하고 하이트진로와 20년 임대차 계약을 맺었다. 당시 국고채 금리는 3.4% 수준으로 1.9% 안팎인 최근보다 높은 목표 수익률을 설정할 수 있었다. 임대차 계약이 유효해 유경PSG운용도 목표 수익률을 높게 잡을 수 있었다는 설명이다.

하이트진로가 마스터 리스 계약을 체결했다는 점은 펀드의 안정성을 높여주는 요인으로 꼽힌다. 우량 임차인인 하이트진로가 오피스동 전체를 사용하고 있어 불확실성이 낮고 펀드가 목표 수익률을 달성할 가능성이 높다는 평가다.

유명한 컬리어스 리서치파트장은 "시중 금리가 5년 전에 비해 크게 떨어졌지만 하이트진로 사옥 임대차 계약은 임대료가 계속 오르는 구조여서 다른 부동산펀드에 비해 수익률이 높은 것"이라며 "우량 임차인이 오피스동 전체를 사용하고 있어 공실 위험이 낮다는 점도 투자 매력도를 높인 요인"라고 말했다.

◇임차기간 길어, 사옥 '고가매입' 부담 상쇄

사옥 매입가가 다소 비싸다는 점은 펀드 만기 때 리스크 요인이 될 수 있다는 지적이 나온다. 유경PSG운용은 하이트진로 서초 사옥을 1810억 원에 매입하기로 했다. 오피스 상권으로 분류하기 어려운 서초 지역 인근의 부동산 시세를 고려했을 때 다소 비싼 가격이었다는 평가가 나온다.

유경PSG운용이 기관투자가를 대상으로 한 사모펀드를 설정하지 않고 공모펀드를 내놓은 게 다소 비싼 매입가 때문이었다는 시각도 있다. 매입가가 높게 결정된 상황에서 기관투자가의 까다로운 심사 과정을 통과하는 것보다 리테일 고객에게 자금을 모집하는 게 더 수월했을 것이라는 분석이다.

한 금융투자업계 관계자는 "기관투자가들은 개인투자자보다 목표 수익률이 낮은 편이라 투자 건을 심사할 때 안정성을 더 중시하는 편"이라며 "기관투자가에게 다소 비싼 매입가에 대해 설명하는 것보다 높은 수익률을 내세워 리테일 고객들에게 판매하는 게 수월하다고 판단했을 수 있다"고 말했다.

유경PSG운용이 높은 수익률과 임차 조건에도 만기를 3년으로 다소 짧게 설정한 이유는 엑시트 가능성을 높이기 위한 의도로 풀이된다. 3년 후에도 하이트진로 사옥 임대차 계약이 12년 남아 있기 때문에 투자 메리트가 여전히 높다는 게 유경PSG운용의 설명이다.

유경PSG운용 관계자는 "전용면적당 가격을 보면 하이트진로 사옥 매입가가 인근 부동산 시세에 비해 많이 비싸다고 보기 어렵다"며 "잔여 임대차기간이 길기 때문에 안정적인 엑시트가 충분히 가능할 것으로 보고 있다"고 말했다.