이 기사는 2017년 12월 26일 12시48분 thebell에 표출된 기사입니다

신한리츠운용이 판교신도시 알파돔시티 6-4블록 건물 매각 입찰에서 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰자로 선정됐다. 경쟁사보다 100억 원 이상 낮은 가격을 써냈으나 민간사업자로 선정됐다. 보유 건물 3개 이상을 리츠로 묶어 상장시키겠다는 청사진을 제시하면서 정성평가에서 높은 점수를 얻은 것으로 알려졌다.

◇LH, ‘공모리츠 상장' 조건 내걸어

한국토지주택공사(LH)가 매각을 추진한 알파돔시티 6-4 건물은 ‘알파돔시티 프로젝트'의 주 업무동이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 9만 9589㎡ 규모다. 판매시설 2만 2735㎡와 업무시설 7만 6854㎡로 구성됐다. 최근 미래에셋자산운용이 5000억 원 가까운 금액을 제시한 6-3블록 건물(연면적 8만7710㎡)보다 면적이 크다. 건폐율 74.2%에 용적율 809.42%를 적용받는다. 준공은 내년 3월 예정이다.

LH는 알파돔시티 6-4 건물의 예정가격으로 4794억 원을 제시했다. 5000억 원에 육박하는 가격이지만 인수전은 치열하게 전개됐다. 초기에는 총 8개 업체가 뛰어들었지만 증권사와 컨소시엄을 구성해야 한다는 조건이 붙으면서 대한토지신탁과 하나자산신탁, KB부동산신탁, ARA코리아 등이 포기했다.

판교 6-4블록 오피스빌딩 위치도

입찰 경쟁은 신한리츠운용을 비롯해 코람코자산신탁, 마스턴투자운용, JR투자운용 등 4파전으로 좁혀졌다. 부동산업계 관계자는 "입찰 공고 한 달 만에 컨소시엄 구성을 마무리해야 하는 등 시간이 촉박했다"며 "판교는 오피스 공실률이 제로인데다가 게임업체를 중심으로 수요가 상당해 오피스 몸값이 나날이 올라가고 있다"고 말했다.

LH는 알파돔시티 6-4 건물을 인수할 경우 리츠를 만들어 공모시장에 상장해야 한다는 조건을 내걸었다. 일반국민들에게 대체투자처를 제공하고 공모 리츠 시장을 활성화시키기 위해서다. 컨소시엄에 증권사가 포함된 이유가 여기에 있다. 신한리츠운용은 신한금융투자, 코람코자산신탁은 KB증권, 마스턴투자운용은 NH투자증권, JR투자운용은 미래에셋대우·한국투자증권과 각각 손을 잡았다.

◇인수가 5128억…예정가보다 400억 비싸

지난 20일 이들 4개 컨소시엄을 대상으로 프레젠테이션(PT)을 실시하기 이전까지만 해도 JR투자운용이 승기를 잡았다는 평가가 많았다. JR투자운용은 인수가로 5300억 원을 제시한 것으로 알려졌다. 신한리츠운용(5182억 원)보다도 100억 원 이상이 많은 가격이다. 하지만 LH의 선택은 JR투자운용이 아닌 신한리츠운용이었다.

부동산 업계에서는 신한리츠운용이 정성평가에서 높은 점수를 얻으며 역전승 한 것으로 보고 있다. 우선 신한리츠운용은 알파돔시티 6-4 건물을 자사가 보유한 을지로 '신한L타워'와 용산 '더프라임타워'와 함께 묶어 리츠로 만든 뒤 공모시장에 상장하겠다는 계획을 제시했다.

이렇게 되면 단독 건물로 리츠를 상장시키는 것보다 리스크가 줄어드는 반면 공모상장 규모가 커지면서 더 많은 일반투자자 참여가 가능해진다. '공모리츠 활성화'를 경영목표로 설정한 LH가 흡족해할만한 계획이다.

신한리츠운용은 대부분의 경쟁사가 엔씨소프트 등 '게임사 모시기'에만 매달린 반면 STS개발과 손잡고 판매시설 개발 및 입주에도 공을 들였다. 알파돔시티 6-4 건물 연면적에서 판매시설이 차지하는 비중은 22.8%다.

전체 오피스 시설은 게임사인 블루홀이 모두 사용하기로 했다. 공실이 발생할 경우에도 블루홀이 책임진다. 블루홀이 다른 IT업체에 다시 임대를 하거나 위워크(wework) 등 공유사무실로 활용한다는 계획이다.