이 기사는 2018년 02월 06일 15:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

이재용 삼성그룹 부회장의 경영복귀로 삼성물산 서초사옥 매각도 탄력이 붙을 것이란 전망이다. 다만 서초사옥이 보안에 취약하고 건물 몸값이 최소 6000억 원을 웃돌아 삼성 계열사를 제외하면 매각이 쉽지 않을 것이란 예상이 나온다. 부영그룹 등 부동산 시장의 큰 손이 이번 인수전에 나서기 어렵다는 점도 변수다. 반면 삼성이 세일앤리스백(sale and lease back)이라는 파격적인 조건을 내건다면 부동산 자산운용사와 외국계 펀드 등이 관심을 가질 수 있다는 분석도 제기된다.

◇서초사옥 3개 건물, 지하로 모두 연결

삼성물산이 최근 매각의사를 공식화한 서초사옥은 2007년 12월에 준공했다. 지하 7층, 지상 32층 규모로 연면적은 8만 1117㎡다. 국내에서 입지조건이 좋기로 손꼽히는 강남역 인근에 위치해 부르는 게 값이라는 평을 받지만 부동산업계는 이번 거래가 과연 성사될 수 있을지에 의구심을 표한다.

우선 삼성물산 서초사옥은 삼성전자의 2개 건물과 함께 모두 지하로 연결돼 있다. 부동산업계 관계자는 "보안에 매우 취약한 구조"라며 "삼성을 제외한 다른 기업들이 난색을 표할 가능성이 높다"고 말했다. 최근 서울의 대형 오피스 건물을 싹쓸이했던 부영그룹이 인수점 참여가 어렵다는 점도 악재다. 오너인 이중근 회장이 검찰 조사를 받고 있다.

가격도 만만치 않다. 삼성물산 서초사옥의 2017년 9월말 기준 장부가는 5570억 원으로 3.3㎡당 2260만원이다. 시장 가격과는 격차가 크다. 서초사옥은 3.3㎡당 2500만 원 이상은 충분하다는 평이다. 이를 토대로 하면 총 매각가는 6100억 원에 달한다.

이 때문에 부동산 업계에서는 삼성물산 서초사옥을 삼성생명과 삼성화재 등 금융계열사에게 넘기는 방안이 유력하다는 주장도 나온다. 최근 삼성그룹 부동산 거래를 주도하고 있는 삼성SRA자산운용이 블라인드 펀드를 조성해 가져가는 방안도 거론된다.

건설업계 관계자는 "이재용 부회장이 경영 전면에 나선 이후, 삼성그룹의 부동산 매각 권한은 삼성생명에서 삼성SRA자산운용으로 넘어갔다"며 "동시에 담당자의 직급도 임원에서 부장으로 격하된 것으로 알려졌다"고 말했다.

◇세일앤리스백 제안 여부에 주목

삼성물산이 삼성이 아닌 다른 기업에게 서초사옥을 매각하겠다는 의지가 강할 경우에는 얘기기 달라진다. 일각에서는 삼성물산이 서초사옥을 팔되, 일정 기간 동안 임대를 하는 세일 앤 리스백을 제안할 수도 있다는 예상이다. 이렇게 되면 서초사옥 매수자는 공실률 걱정 없이 높은 임대수익을 올릴 수 있다. 공실 리스크가 크게 줄어든 만큼, 부동산 자산운용사와 리츠, 외국계 펀드 등이 높은 관심을 보일 수 있다는 분석이다.

부동산업계 관계자는 "저금리가 장기간 지속되면서 자금력을 갖춘 국내와 해외 기관투자가가 많다"며 "2016년 매각을 추진한 IFC 사옥도 가격이 2조 원을 넘었지만 다수의 해외 기관투자가가 참여해 흥행에 성공했다"고 말했다. 글로벌 대체투자 운용사인 브룩필드는 2조 5550억 원에 IFC를 인수했다.

삼성물산의 서초사옥 매각은 비밀리에 추진될 것이란 전망이 지배적이다. 재계 관계자는 "삼성그룹은 규모가 큰 건물일수록 보안 유지를 중요시 한다"며 "별도의 매각주관사를 선정해 입찰을 실시하지 않고 비밀리에 1:1로 접촉해 매각을 추진할 것"이라고 예상했다.