이 기사는 2018년 04월 20일 08:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

기업공개(IPO)를 추진 중인 호반건설의 기업가치는 어느 정도 수준일까. 시장에서 건설사의 몸값을 평가하는 기준은 제조사와 다르다. 상각전영업이익(EBITDA)에 10~12를 곱해 계산하는 방식을 적용하기 어렵다. 전문가들은 건설사의 기업 가치를 평가하는 가장 중요한 지표로 최근 3년간 수주잔고 추이를 중시한다. 수주잔고는 건설사의 향후 실적을 가늠하는 지표로 활용돼 왔다.

여기에 호반건설만의 사업적 특성을 감안해야 한다. 이 회사는 단순 도급공사보다 자체적으로 택지를 확보한 뒤 분양을 하는 자체개발 사업 비중이 높다. 즉, 수주잔고에 계약액을 더할 경우 호반건설의 미래 실적 및 기업가치를 예상할 수 있다.

◇수주잔고 5년간 완만한 증가세

건설사의 수주잔고로 기업가치를 평가할 때 한 가지 고려해야 할 점이 있다. 수익성이 다른 공종별 구성 비율을 감안해야 한다. 일례로 최근 건설사들은 공통적으로 주택사업 수익률이 15~20%로 가장 높다. 이어 건축과 토목 순이다. 반면 플랜트와 해외사업은 최근 들어 적자를 면치 못하는 경우가 많다.

주택사업 비중이 95% 이상인 호반건설은 이 같은 공종별 구성 비율을 고려할 필요가 없다. 최근 수익성이 좋은 주택사업 비중이 높다는 점은 호반건설의 몸값에 플러스 요인이다.

호반건설이 수주한 주요 건설공사의 수주잔고는 최근 5년간 완만한 증가세를 보였다. 지난 2013년 8524억원을 기록한 데 이어 2014년(1조 2068억원) 처음으로 1조원을 넘어섰다. 2016년에는 1조 2740억원으로 전년대비 400억원이 줄어들었지만 지난해 1조 4577억원으로 다시 늘어났다. 이는 향후 호반건설의 매출이 지속적으로 증가할 가능성이 높다는 점을 의미한다.


단순 도급공사에 의존하는 대형 건설사와 달리 호반건설은 자체개발 사업 비중이 월등히 높다. 지난해 매출액(1조 1482억원) 중 공사수익은 8070억원으로 70.3%, 분양수익은 3117억원으로 27.2%를 차지했다. 2016년과 비교하면 분양수익 비중이 2.3%포인트 상승한 반면, 공사수익 비중은 3%포인트 하락했다.

공사수익보다 분양수익이 호반건설의 몸값에 미치는 영향이 더 크다는 분석이 지배적이다. 건설업계 관계자는 "자체공사의 영업이익률은 최소 15% 이상을 기대할 수 있다"며 "반면 단순도급 공사는 영업이익률 3% 확보도 쉽지 않다"고 말했다.

◇2017년 분양계약액, 2014년 대비 '절반'

수주잔고와 달리 분양 관련 수치는 꾸준히 감소세다. 미래의 분양실적으로 직결되는 분양계약액은 2013년과 2014년 각각 2조원을 넘었지만 2015년 1조 3288억원으로 급감했다. 2016년에도 7350억원으로 줄었다. 지난해에는 1조 2312억원으로 늘어나긴 했지만 2014년(2조 2555억원)과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

분양수익은 감소세가 더욱 뚜렷하다. 2013년 5561억원으로 정점을 찍은 이후 2016년 2946억원으로 매년 줄었다. 지난해에는 3118억원을 기록했다. 수익성 높은 분양수익이 지속적으로 감소하고 있다는 점은 호반건설의 기업가치의 축소로 직결된다.


이는 호반건설이 처한 현실을 반영해주는 대목이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 택지 공급을 줄이면서 호반건설을 비롯한 주택전문 건설사들은 실적 저하를 우려하고 있다. 택지가 없으니 부동산 개발은 물론, 공사수익과 분양수익도 기대할 수 없다. 이미 2~3년 전부터 택지부족이 가시화되고 있지만 뚜렷한 해결책을 찾지 못하고 있다.

호반건설의 수주잔고와 분양계약액을 합칠 경우 기업가치 추이를 어느 정도 예상해볼 수 있다. 합계액이 가장 컸던 시기는 2014년으로 3조 4624억원이다. 수익성 높은 분양계약액 비중이 65.1%로 최근 5년간 가장 높았다.

이어 2013년 2조 9820억원, 2017년 2조 6890억원, 2015년 2조 6461억원, 2016년 2조 90억원 순이다. 2016년부터는 분양계약액 규모가 수주잔고보다 적었다. IB업계 관계자는 "IPO를 앞둔 기업에게 가장 중요한 것은 현재 실적보다는 미래의 성장 가능성"이라며 "호반건설의 미래 기업가치는 2014년에 정점을 찍은 것으로 보인다"고 분석했다.