이 기사는 2018년 10월 10일 16:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁의 영업수익(연결기준) 증가세가 지속되고 있다. 2013년 300억원대에 불과했던 영업수익은 4년만에 세배로 급증했다. 지난해엔 900억원의 영업수익을 올렸다.

대한토지신탁의 이 같은 성장은 차입형 토지신탁 사업에서 비롯됐다. 차입형 토지신탁 사업은 신탁사가 자금조달부터 사업 추진 등을 전담한다. 신탁사가 시행사 역할을 맡는 것으로 하이 리턴 하이 리스크 사업이다. 대한토지신탁의 차입형 신탁사업은 외형을 키웠지만 동시에 재무건전성을 훼손시킬 수밖에 없었다.

◇4년 연속 성장…작년 영업수익 857억 '사상 최고'

대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립된 부동산신탁사다. 대한주택보증의 전신인 주택공제조합이 전액 출자했다. 이후 IMF 금융위기를 거치면서 모기업인 대한주택보증의 재무상태가 악화됐고, 2001년 구조조정이 추진됐다. 그 일환으로 자회사였던 대한토지신탁이 매물로 나왔다. 이때 군인공제회가 180억원에 대한토지신탁을 품었다.

군인공제회의 자회사로 편입된 이후 대한토지신탁은 꾸준히 수익을 창출해냈다. 2011년을 제외하고 매년 흑자 행진을 이어왔다. 특히 2013년 이후부턴 성장은 두드러졌다. 지난해 영업수익 857억원, 영업이익 621억원을 올리며 설립이래 최고 실적을 달성했다. 이는 전년대비 각각 61%, 85.3% 증가한 액수다. 영업이익이 늘면서 당기순이익도 증가했다. 지난해 순이익 규모는 전년보다 53% 증가한 420억원 수준이다.


최근의 상승세는 차입형 토지신탁 사업 확대와 맞닿아 있다. 대한토지신탁은 2014년부터 차입형 토지신탁 사업 비중을 늘리기 시작했다. 2014년부터 시작된 주택경기 호황에 발맞춰 공격적으로 사업을 확대한 것이다.

차입형 신탁사업 신규 수주 규모는 2013년 120억원에서 이듬해 260억원으로 두 배 이상 증가했다. 이후 매년 수백억원 씩 신규 수주액은 불어났다. 지난해 신규 수주액은 1004억원으로 처음으로 1000억원을 넘어섰다. 전체 사업에서 차입형 토지신탁사업이 비중도 증가했다. 2013년만 하더라도 40%대에 머물렀던 차입형신탁 비중은 지난해엔 81%로 확대됐다. 시기가 시기였던 만큼 차입형 신탁사업 확대 전략은 대부분 결심을 맺었고, 대한토지신탁의 외형 확대로 이어졌다.

◇늘어난 차입부담…부채비율 '22%→93%'

하지만 차입형 토지신탁 사업 확대 여파로 차입금 증가로 재무부담이 가중되고 있는 것으로 나타났다. 차입형 토지신탁사업은 사업 구조상 신탁사가 직접 자금조달에 대한 부담을 짊어지기 때문이다.

지난해 말 기준 대한토지신탁의 차입금 규모는 2075억원이다. 이는 전년보다 1800억원 가량 증가한 규모다. 외부 자금조달이 늘어나다 보니 자연스럽게 부채 규모도 불어났다. 지난해 부채 총계는 2406억원을 기록했다. 2016년 424억원과 비교하면 1년 새 2000억원 가량 늘어난 것이다.


부채비율도 높아졌다. 지난해 말 대한토지신탁의 부채비율은 93.59%이다. 이는 전년 22.56%보다 71%포인트 상승한 수치다. 그나마 모기업인 군인공제회의 지원 덕분에 부채비율 상승폭을 일정부분 상쇄할 수 있었다. 지난해 8월 대한토지신탁은 350억원 규모의 주주배정 증자를 단행해 자본을 확충했다. 이를 통해 자본총계는 2571억원으로 증가했다. 자본 규모를 감안하면 아직 위험 수준은 아니지만 부채 증가 속도가 가파르다는 점은 주목할 필요가 있다는 게 시장의 시각이다.

증가한 차입의 42%는 은행 차입금이다. 우리은행 230억원, 신한은행 255억원, 산업은행 250억원, 하나은행 100억원, 국민은행 40억원 등 875억원이다. 이외 기업어음이 1000억원, 유동증권 발행을 통해 200억원 등을 조달했다. 금리는 3.07~3.94%로 상이하게 책정됐다. 연간 금융비용으로만 60억원 이상이 지출되는 셈이다.

신탁계정대여금 증가도 눈에 띈다. 지난해 말 기준 4113억원이다. 전년 말 1406억원과 비교하면 2700억원 가까이 늘어났다. 이는 자본총계(2571억원)를 넘어서는 규모다. 신탁계정대여금 중 미분양 발생에 따라 쌓아놓은 대손충당금도 181억원 가량 된다. 이는 2016년 118억원보다 70억원 가량 증가한 수준이다.

금융권 관계자는 "신탁사가 자금조달을 직접 도맡는 차입형 토지신탁사업의 구조상 사업비는 대부분 외부 조달과 신탁계정대여금을 통해 조달한다"며 "차입금 증가와 함께 신탁계정대여금 규모가 커질수록 재무리스크가 커지는 것"이라고 말했다.