이 기사는 2019년 07월 10일 18시31분 thebell에 표출된 기사입니다

베스타스자산운용이 메리츠화재 여의도사옥의 최종 인수후보자로 낙점됐다. 베스타스자산운용은 입찰에서 3.3㎡(평)당 2200만원을 제시했는데, 이대로 거래가 성사되면 여의도권역(YBD) 오피스 거래 사상 단위면적당 최고가를 경신하게 된다.

메리츠화재 사옥은 준공된 지는 오래됐지만, 약 10년 전 리모델링을 통해 새 건물과 같은 상태로 거듭난 점과 향후 개발도 가능하다는 점이 최고가 기록을 세우게 된 배경으로 작용했다.

◇YBD 오피스 거래 사상 3.3㎡ 최고가 기록

메리츠화재가 올해 3월경부터 여의도사옥 매각을 시작했을 때 부동산업계에서는 거래 성사에 대한 의견이 엇갈렸다. 일각에서는 YBD에 오피스 공급 물량이 증가하고 있는 상황이라 원매자들의 호응을 얻기 어려울 것이란 관측을 내놨다. 반면 메리츠종금증권 1·2사옥, NH투자증권 여의도사옥 등의 매물이 잇달아 인수자를 구하면서 메리츠화재 사옥도 거래될 것이란 의견도 만만치 않았다.

뚜껑을 열어보니 원매자들의 관심은 뜨거웠다. 매각주관사 세빌스코리아를 통해 진행한 입찰에는 총 9곳이 참여했다. 매각 측은 지난주 예비적격후보(숏리스트)로 베스타스자산운용·도이치자산운용·케이리츠앤파트너스를 비롯한 5곳을 선정했다.

부동산업계에서는 메리츠화재가 규모가 큰 기업인 만큼 내부 의사결정 절차 등을 고려할 때 우선협상대상자 선정에 많은 시간이 소요될 것으로 봤다. 하지만 약 1주일 만인 이날 베스타스자산운용에 우협으로 선정됐다고 알렸다.

메리츠화재의 빠른 의사결정에는 베스타스자산운용이 제시한 가격에 후한 점수를 줬기 때문으로 풀이된다. 복수의 부동산업계 관계자에 따르면 베스타스자산운용은 3.3㎡당 거래가로 약 2200만원을 제시했다. 연면적 1만8039㎡를 고려하면 총가격은 1200억원으로 집계된다.

베스타스자산운용이 3.3㎡당 2200만원에 인수한다면, 메리츠화재 여의도사옥은 YBD 오피스 거래 사상 단위면적당 최고가 기록을 보유하게 된다. 현재 최고가는 작년에 거래가 이뤄진 SK증권빌딩으로 3.3㎡당 2060만원에 매매됐다.


◇신축급 리모델링·개발 여지 등 매력 부각

메리츠화재 여의도사옥의 매력으로는 현 상태로 운용과 개발 모두 가능하다는 점이 있다. 이에 따라 매각주관사인 세빌스코리아에서는 원매자들을 대상으로 하면서 장점을 적극적으로 마케팅하고 분석을 제공했다.

매입 후 현 상태로 운용할 경우 메리츠화재가 '세일 앤 리스백(Sale and Leaseback)' 방식으로 건물을 지속 사용한다는 점이 장점이다. 일단 3년의 기간 동안 남을 수 있다고 밝혔는데, 인수자와의 협의에 따라 일찍 나갈 가능성도 있다. 이 경우에도 여의도사옥이 12년 전 리모델링을 통해 신축 건물 못지 않은 상태를 유지하고 있어 임차인 유치에 도움이 될 수 있다는 분석이다.

부동산업계 관계자는 "메리츠화재는 1983년부터 사옥을 사용했는데 노후화됐다고 판단해 2007년에 리모델링을 했다"며 "3.3㎡당 공사비가 450만원을 정도로 신축에 근접한 수준이었다"고 설명했다. 이어 "당시 내부 기계·설비 등도 모두 교체한 덕분에 현재도 신축 건물과 대등한 상태"라고 덧붙였다.

향후 개발 여지가 있다는 점도 긍정적인 부분이었다. 앞선 관계자는 "임대 운용 3년을 하고, 개발 3년을 하면 6~7년이 지나가는데 그 시점이 되면 여의도 오피스빌딩 개발이 다 끝나는 시점이라 투자자들이 좋게 봤다"며 "메리츠화재 여의도사옥 자리는 개발을 하면 용적률을 2배 얻을 수 있을 것"이라고 분석했다.