이 기사는 2019년 08월 13일 10:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼는 시공을 전문으로 하는 건설사와 달리 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 뜻한다. 흔히 시행사라고 불린다. 이들 디벨로퍼의 필수조건은 '땅'이다. 개발을 통해 이익을 내고, 이를 활용해 새로이 개발부지를 확보하는 선순환이 이뤄져야 지속 성장이 가능하다.

최근 수년동안 디벨로퍼들은 이 같은 선순환을 이뤄내며 성장세를 이어왔다. 특히 2014년 이후 불어온 부동산 훈풍과 맞물리면서 급성장했다. 외형이 1조원을 상회하는 곳들도 상당수 있었다. 주된 개발분야는 아파트로 대표되는 주택이었다.

디벨로퍼들의 눈길이 주택개발로 집중된 것은 선분양제도와 무관치 않다. 통상 선분양제도를 통해 아파트 공급이 이뤄지는데, 이때 디벨로퍼는 사업비 조달 부담이 덜하다. 초기에 토지매입 과정에서 자체적으로 자금을 조달한다. 착공 이후엔 입주자들이 내는 계약금과 중도금, 잔금을 받아 사업비를 충당한다.

그런데 최근 디벨로퍼들의 고민이 깊어지고 있다. 정부가 내놓은 '분양가 상한제'때문이다. 정부는 부동산 경기가 과열 조짐을 보이자 분양제도에 칼을 댔다. 상한제의 적용 시점은 입주자 모집공고 승인 신청시로 정했다. 선분양제 뿐만 아니라 후분양제도 통제 범위에 포함된 셈이다. 그간 후분양제는 디벨로퍼들에게 분양가 상한제의 돌파구로 여겨져왔다.

한 대형 디벨로퍼 관계자는 "이번 분양가 상한제의 내용을 살펴보면 후분양제 마저 통제 범위에 들게 됐다"며 "아파트 분양을 앞두고 있는 시행사들은 사업성을 다시 점검해야 하는 상황이 됐다"고 말했다. 이어 "동일한 품질의 주택을 공급한다고 가정하면 상한제 도입으로 분양수익이 줄어드는 것은 당연한 수순"이라고 덧붙였다.

또다른 디벨로퍼 관계자는 "금융비 부담이 큰 후분양제에선 더욱 사업을 벌이기 어려워진 것이나 다름없다"며 "결과적으로 디벨로퍼들은 주택공급시 어쩔수 없이 선분양제를 선택할 수밖에 없는 상황이 됐다"고 지적했다.

이렇다 보니 주택개발을 통해 쏠쏠히 재미를 봐온 디벨로퍼의 경우 수익원 다변화가 시급해진 듯하다. 주택개발을 지속하자니, 과거의 성장세를 이어가는 게 사실상 불가능해졌기 때문이다. SK D&D가 벌여 온 사업이 좋은 예다. 비주거용 상업 시설 개발을 지향해 왔다. 수익원도 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발 등 다양하다. 최근엔 새로운 먹거리로 대규모 복합개발, 물류센터 개발 등도 추진을 모색 중이다. 강화되는 정부 규제를 부동산 사업주체들이 어떻게 헤쳐 나갈지 관심이 모아지는 시점이다.