이 기사는 2019년 08월 29일 14시11분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 서울 명동의 핵심지역에 있는 '이비스(ibis)앰배서더 호텔'을 인수했다. 작년부터 매각 측과 협의를 이어온 후 거래를 완료하게 됐다. 매입 주체로 내세운 펀드의 운용을 이지스자산운용의 개발투자부문에서 맡을 예정이라 향후 밸류애드(Value-add) 방식이 유력하게 거론된다. 2024년경 투자금을 회수할 것으로 전망된다.

◇옛 서울은행 본점, 이지스자산운용 펀드 통해 '손바뀜'

이비스앰배서더 호텔은 서울 중구 남대문로 78(명동1가 59-5번지)에 있다. 애초 이 땅의 주인은 현재의 KEB하나은행인 서울은행이었다. 서울은행은 1967년 토지를 현물출자로 취득했고 본점으로 활용했다. 그 후 상호가 서울신탁은행, 하나은행으로 바뀌는 중에서 지속적으로 보유했다.

하나은행은 2003년 8월 '피너클유동화전문유한회사'와 매매계약을 체결했다가 같은 해 10월 합의로 계약을 해제했다. 이어 2004년 4월 하나랜드가 매매계약을 매었고 같은 해 8월 매입을 마무리했다. 하나랜드는 다올부동산신탁(현 하나자산신탁)에 부동산을 신탁한 후 리모델링을 진행했다. 이 과정에서 부동산 지분이 나뉘었다.

2007년에 또 손바뀜이 있었다. 동양투신운용(현 DB자산운용)이 부동산 펀드를 내세워 호텔 부분을 매입했다. 리모델링 시공사였던 SK건설도 주인으로 등장했다. 펀드와 SK건설이 각각 지하 1층~9층의 업무시설과 10층~19층 호텔을 구분소유했다. SK건설의 사업부가 빌딩의 업무시설 일부를 임차해 사용하기도 했다.

△출처: 이비스앰배서더 명동 호텔 홈페이지

그러다 2012년에 또 주인이 바뀌었다. 프로젝트금융투자회사(PFV) 베이스명동이 2012년 11월 인수했다. SK건설과 동부자산운용이 설정한 사모펀드인 동부사모부동산신탁제2호로부터 3200억 원에 매입했다.

당시 SK건설, 카지노사업을 하는 파라다이스가 베이스명동의 주요 주주로 들어갔다. 파라다이스는 2015년 SK건설 지분을 매입하며 최대주주에 등극했다. 파라다이스는 빌딩을 상업용 시설로 변경해 면세점 사업을 추진한다는 계획이었지만, 중견·중소기업 전용 면세점 사업 입찰에서 떨어지면서 계획이 좌절됐다.

그 후 작년 베이스명동은 이지스자산운용을 원매자로 구하고 협상을 이어갔다. 이지스자산운용은 이달 20일 매매계약을 체결한 후 23일 잔금 납입을 완료했다. 거래가는 4085억원이다. 이지스자산운용은 부동산펀드를 내세워 인수했다.

DB손해보험은 대출(론)을 제공했다. 채권최고액은 3267억6000만원이다. 일반적으로 채권최고액이 대출액의 120~130%에서 설정된다는 점을 고려하면 2513~2723억원가량을 빌렸다. 총금액의 60%를 넘는 금액이다.

◇이지스자산운용, 리모델링 등 밸류애드 전략 구사 전망

이지스자산운용은 조갑주, 강영구, 이규성 3인 대표이사 외에 각 부문별로 대표를 두고 있다. 부문 대표는 정석우 국내투자부문 대표, 복준호 개발투자부문 대표, 김정현 리츠투자부문 대표, 신동훈 펀드매니지먼트부문 대표, 설환혁 AI부문 대표 총 5명이다.

이비스앰배서더 호텔 매입은 개발투자부문에서 진행했다. 해당 부동산펀드의 운용전담인력으로는 복 대표가 이름을 올려 향후 리모델링 등 밸류애드 전략을 구사할 것으로 전망된다. 실제 이지스자산운용은 지난해 10월 '이지스 스트래티직 전문투자형 사모부동산모투자신탁 제1-1호'를 서울 여의도에 있는 HP빌딩을 매입 후 리모델링을 하고 있다. 이 펀드는 밸류애드 블라인드펀드로 이번에 만들어진 펀드 역시 유사한 형식으로 진행하는 것으로 분석된다.

이비스앰배서더 호텔 매입 펀드의 투자 기간은 향후 5년으로 계획됐고, 2024년경에 투자금 회수 작업이 진행될 것으로 전망된다. 만약 5년 후 시장 상황 등의 사유로 매각이 되지 않을 경우에는 기간을 연장할 수도 있다.