이 기사는 2019년 09월 09일 16시53분 thebell에 표출된 기사입니다

노무라이화운용이 '신라스테이 천안' 매각을 추진중인 가운데 매매 가격에 대한 조율을 마쳤다. 거래 금액은 760억원 선에서 결정될 전망이다. 매수자는 신한리츠운용이다.

9일 IB업계에 따르면 노무라이화운용과 매수자인 신한리츠운용이 신라스테이 천안 매매 본계약을 앞두고 거래가격에 대한 의견 조율을 마친 것으로 파악됐다. 거래가격은 760억원 수준이다. 매매가는 연면적 기준 3.3㎡ 당 1267만원 꼴이다.

이번 매매가는 감정평가액의 98.7%에 해당된다. 앞서 삼창감정평가법인은 신라스테이 천안의 감정가를 진행했는데, 평가금액은 770억원이다. 충청남도 천안시 서북구 성정동 1430번지 일대에 신라스테이 천안은 대지면적 2105.4㎡, 연면적 1만9833.4㎡ 규모다.

노무라이화운용은 앞서 2014년 7월 부동산 시행사인 ㈜솜마씨앤디로부터 신라스테이 호텔을 670억원에 사들였다. 당시 호텔 매입은 선매매 형태로 이뤄졌다. 선매매는 호텔 개발 사업을 위한 사업비를 선제적으로 조달하고 준공 시 호텔 소유권을 넘겨받는 구조다.

노무라이화운용은 호텔 인수를 위해 삼성생명과 민국저축은행, 남양저축은행으로부터 투자금을 받아 펀드를 조성했다. 호텔 준공이 끝난 2016년 10월 소유권 이전 작업을 끝냈다.

신한리츠운용은 호텔 인수주체로 리츠를 내세울 예정이다. 이번 거래에 필요한 자금은 부대비용을 포함해 828억원이다. 취득세 35억원을 비롯해 부대비용으로 65억원 가량이 소요될 전망이다. 이를 위해 신한리츠운용은 에쿼티(equity) 360억원, 론(loan) 450억원 등으로 리츠 구조를 짰다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채운다는 방침이다.

우선 신한리츠운용은 공모를 통해 300억원을 조달할 예정이다. 나머지 60억원은 신한리츠운용과 기관투자자 등을 대상으로 신주를 발행한다는 방침이다. 론은 금융기관과 협의를 진행 중이다. 대출은 부동산 담보감정평가금액의 60.7% 규모에 해당된다. 금리는 3% 미만에서 결정될 것으로 전해진다.

시장에선 투자금 모집이 순조롭게 이뤄질 것으로 보고 있다. 우량한 임차인인 호텔신라와 책임임차 기간이 17년 가량 남았기 때문이다. 계약조건을 살펴보면 신라스테이와 맺은 임대차 기간은 오는 2036년 7월까지다. 임대보증금은 3억원이다. 임대료는 매출의 36%로, 최소 보장액은 연간 기준 33억원이다.