이 기사는 2019년 10월 29일 17:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

신규 플레이어의 등장으로 부동산신탁 시장에 대한 경쟁이 한층 치열해질 전망이다. 그동안 11개 신탁사가 한정된 시장 안에서 먹거리를 나눠 먹었다면 이제는 14개사가 각축전을 벌이게 됐다.

부동산신탁사들은 신상품 개발에 사활을 걸고 있다. 대표적으로 거론되는 것은 신규 신탁사들이 눈여겨 보고 있는 부동산 연계 종합자산관리 서비스다. 소매금융과 연결해 지속 가능한 수익상품이 가능하다는 점에서 시장의 주목을 받고 있다. 대형 건설사의 전유물로 여겨졌던 도시재생사업도 중소규모 시장 위주로 접근할 수 있는 길이 열렸다.

◇소매금융 고객 수요 반영, 종합자산관리 서비스 구축 모색

한호경 한국토지신탁 미래전략사업 본부장(사진)은 29일 더플라자호텔에서 열린 '2019 더벨 디벨로퍼 포럼'에서 '부동산 신탁업의 미래시장'이라는 주제로 발표했다.

한 본부장은 "신규 신탁사가 포함되면서 신탁사 대부분이 미래 먹거리에 대한 고민을 하고 있다"며 "주목하고 있는 분야 중 하나가 부동산을 기초로 하는 종합자산관리 서비스 구축"이라고 말했다.

종합자산관리 서비스를 구축하려는 것은 기존 도매금융에 집중돼 있는 신탁상품을 개인과 법인, 기관 등으로 저변을 넓히자는 취지로 추진되고 있다.

그는 부동산 보유자들이 다양한 만큼 니즈도 다양하기 때문에 이에 맞는 신탁상품 수요가 있을 것으로 내다봤다. 그는 "신탁사들이 개발사업에 집중하고 있는데, 이는 도매금융에 역량을 집중하고 있는 것이나 다름없다"며 "보유 부동산에 대한 현금화 욕구를 비롯해 임대관리, 노후 보장을 위한 연금형 신탁, 상속을 위한 유언대용신탁 등 다양한 상품에 대한 니즈가 존재하는데, 아직까지 인적자원과 오프라인 네트워크의 부재로 활성화되지 않고 있다"고 지적했다.

그는 "전·후방을 연계하는 서비스망을 구축할 수 있다면 신탁사들이 기존의 단발성 프로젝트 중심에서 벗어나 연속성을 가진 수익상품 개발이 가능할 것"이라며 "소매금융 분야에 네트워크를 갖고 있는 금융기관과 신탁사가 연계한다면 현실화 가능할 것"이라고 말했다.

◇'재개발·재건축' 중심 도시재생 새 먹거리 부상

한 본부장은 신탁사들의 또다른 새로운 먹거리로 도시재생 사업을 점찍었다. 그는 "최근 신탁사들이 관심을 두고 있는 분야가 도시재생 사업인데, 재개발과 재건축을 비롯해 노후 시설에 대한 정비사업을 포함하고 있다"며 "서울 대도시권에서 아직까지 노후화된 아파트 단지들이 많아 개발에 대한 니즈가 있기 때문에 향후 신탁사들이 진입 가능한 영역으로 보인다"고 설명했다.

그는 "200~300가구 규모의 소형 주택정비사업도 신탁사가 눈여겨 볼 정비사업 중 하나"라며 "틈새시장으로 분류되는 이 분야에서 신탁사가 큰 역할을 할 수 있을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

신탁사가 도시재생 사업에 관심을 두기 시작한 것은 얼마 되지 않는다. 법 개정이 이뤄지기 전까지 대형 시공사의 전유물이나 다름없었다. 그러다 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법(도정법)'이 개정되면서 신탁방식 사업이 가능해졌다.

특히 수수료 측면에서 수익성도 좋아 신탁사들이 군침을 흘릴만한 분야로 꼽힌다. 대단지 사업장의 경우 수수료가 100억원을 가볍게 넘길 정도로 수익성도 좋다. 물론 현실적으로 사업기간이 지나치게 길기 때문에 통상 5년 후를 수익인식 시점으로 본다. 추가적인 제도적인 개선이 뒤따른다면 충분히 좋은 먹거리가 될 수 있다는 설명이다. 정비사업 시장 규모는 100조원대에 이르는 것으로 추산된다.

이밖에 한 본부장은 지역주택조합 사업에서도 신탁사의 역할을 기대했다. 지역주택조합 사업의 경우 영세한 대행사가 시행사 역할을 하면서 여러 부작용이 생긴 바 있다. 신탁사가 제도권 영역에서 조합사업을 이끌고 가면 리스크를 줄일 수 있는 이점이 있다. 현재 주택법상 지역주택조합사업에서 신탁사는 자금관리대리사무의 제한적 역할만 수행이 가능하다.