이 기사는 2020년 02월 07일 18:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁(A, 안정적)이 설립 이후 처음으로 공모채 수요예측에서 기관수요가 모집액을 밑도는 미달 사태를 냈다. 올해 첫 A급 미달이라는 점도 주목되는 포인트다. 작년 하반기 BBB급 미달이 대거 나오면서 이른바 ‘옥석가리기’가 시작됐다는 평가가 나왔는데 올해는 A급으로까지 분위기가 전이된 모습이다.

지방 부동산 경기가 침체되는 와중에 정부의 강력한 규제까지 겹친 영향이 컸다. 향후 2~3년 동안엔 실적과 재무 악화될 가능성이 워낙 컸기 때문에 투심을 모으기 어려웠다는 분석이다.

◇2000억 모집에 1650억 청약…A급도 미달사태

한국토지신탁은 7일 2000억원 공모채 모집을 위한 수요예측을 진행했다. 트렌치(만기구조)를 3년 단일물로 구성했다. 금리희망밴드는 발행사 3년물 개별민평수익률에 –40bp에서 +40bp를 가산한 수치로 제시했다.

결과는 만족스럽지 못했다. 1650억원 수요만 확인해 350억원 어치가 주인을 찾지 못했다. 이탓에 금리는 희망밴드 최상단인 +40bp로 정해질 전망이다. 미배정이 발생했지만 주관사단인 총액인수계약에 따라 미달분을 인수할 예정이다. 다른 기관들을 물색해 추가 청약을 진행할 수도 있다.

올해 진행된 수요예측 가운데 첫 미달이다. 특히 A급 미배정이라는 점에 업계는 주목하고 있다. 지난해는 전반적인 금리 인하 추세 탓에 하반기부터 대한항공과 한진 등 BBB급에서 다수 미달이 나왔다. BBB급만의 금리 메리트가 사라져 옥석가리기가 진행된 셈이다. 올해는 옥석가리기가 A급으로까지 번지고 있는 셈이다.

◇부동산 침체 지속 우려…신용등급 하방압력

신용등급이 하락할 우려가 큰 것 대비 금리 메리트가 크지 않은 것이 부진 배경으로 꼽힌다. 한국토지신탁은 이달 6일 한국자산평가 기준 3년물 개별민평이 2.177%였다. 같은 날 A급 등급민평 2.172%와 큰 차이가 없다. 금리 메리트가 높지 않은 셈이다.

반면 업황 악화 탓에 신용등급 하방압력은 거세졌다. 우선 실적이 악화됐다. 지난해 당기순이익은 1186억원으로 전년(1669억원)에 비해 29% 감소했다. 수익성이 높고 매출인식기간이 짧은 차입형토지신탁 사업 신규수주도 큰 폭으로 감소해 향후 2~3년 동안에도 수익성 악화는 지속될 전망이다. 차입형 신규수주는 2018년 1030억원에서 지난해 541억원으로 절반이 됐다.

더불어 한국토지신탁은 지난해 금융위원회가 신영자산신탁·한투부동산신탁·대신자산신탁 등에게 차입형토지신탁 사업자 인가를 내주면서 경쟁 심화가 우려됐었다. 신규 3인방은 2년간 업무 경험을 쌓고 내년부터 본격적으로 사업을 하게 된다.

이번 미달이 A급이나 회사채 전체에 대한 투심 악화를 뜻하진 않는다는 것이 전문가 의견이다. 발행사나 특정 업황에 대한 기피 현상이 일어난 수준으로 해석된다.

한 대형증권사 크레딧 팀장은 “연초 발행시장은 최대 호황이었던 작년 수준은 아니지만 그래도 좋은 분위기가 이어졌다”며 “작년에 미달을 냈던 BBB급도 올 초에는 대다수 모집액은 채우는 모습을 보였다다”고 말했다.

이어 “회사채나 A급에 대한 투심이 악화됐다기 보다는 선별 투자를 하는 경향이 강하게 드러난 정도로 평가한다”며 “부동산신탁업에 대한 전망이 좋지 않다보니 A급에서도 미달이 나게 된 것”이라고 덧붙였다.