이 기사는 2020년 03월 17일 10:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

동부건설은 2016년 법정관리에서 졸업한 이후 보수적인 레버리지 전략을 근간으로 내실을 다지는 데 주력했다. 한계기업 타이틀을 달고 있으면서 영업력이 위축됐던 터라 달리 선택지가 없었다. 특히 확보해 놓은 개발부지가 없다 보니 고마진의 자체 주택개발 사업은 엄두도 못 냈다. 그렇다고 당장 신규로 개발부지를 확보할 여력도 없었다.

그 후 3년여가 지났다. 동부건설은 법정관리 후유증을 찾아보기 힘들 정도로 빠른 회복력을 보였다. 매출은 2016년 저점을 찍은 이후 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 비핵심자산 매각을 통해 유동성도 충분히 마련했다. 기초체력을 다진 동부건설의 시선이 이제 외부로 향하고 있다. 사실상 전략 방향성이 '내실 다지기'에서 '재도약'으로 옮겨가는 모양새다. 그 시작은 대구시에서 추진 중인 두류동 주택개발 사업이 될 것으로 보인다. 두류동 프로젝트는 동부건설이 법정관리 졸업 후 처음으로 추진하는 자체 주택개발 사업이다.

◇7년 만의 '개발부지' 확보

동부건설이 제출한 2019년 연결감사보고서에 따르면 재고자산이 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났다. 2018년 5억원에서 작년 685억원으로 불어났다. 동부건설이 작년 개발부지를 매입했는데, 재고자산상의 '건설용지' 계정으로 잡혔다. 통상 건설사가 주택개발을 위해 매입한 부지는 재고자산으로 잡는다. 이렇게 회계상 인식된 건설용지는 670억원 규모다. 취득원가 그대로 장부가로 인식됐다.

동부건설의 재무제표상 '건설용지' 계정에 숫자가 기재된 것은 2012년이 마지막이다. 무려 7년만에 개발부지를 마련한 셈이다. 개발부지를 확보했다는 것은 자체 주택개발에 나선다는 의미이기도 하다. 자체 주택개발 사업은 사업 시행과 시공을 도맡아 진행하기 때문에 수익성이 높은 편이다. 주택개발의 경우 손익분기점은 분양률 70% 선이다. 분양만 순조롭게 이뤄지면 영업이익률 두 자릿수를 달성하는 게 가능할 정도다.

동부건설이 자체 주택개발 사업을 추진한다는 것은 '전략 방향성 변화'의 의미로 해석된다. 동부건설 자체적으로 개발부지를 매입할 정도의 재무 여력을 갖췄다는 판단이 깔린 행보나 다름없기 때문이다.

동부건설은 법정관리 졸업 이후 살뜰히 곳간을 챙겼다. 한때 8000억원에 육박했던 총 차입금은 없다. 회생절차를 거치면서 일부 채무를 탕감받았다. 보수적으로 레버리지 전략을 짠 것도 한몫했다. 2018년말 기준 총 차입금은 66억원에 불과하다.

반면 기초 체력이 될 유동성은 차곡차곡 쌓았다. 그 일환으로 비핵심자산 매각을 통해 현금 확보에 나섰다. 대표적으로 동부하이텍 지분 매각이 있다. 동부하이텍 매각으로 2017년 800억원의 이익을 기타이익으로 벌어들였다. 이렇게 2018년까지 쌓인 현금성 자산은 1713억원이다. 이를 통해 부채비율도 대폭 낮아졌다. 2018년말 부채비율은 91% 수준이다. 2000년대 들어 처음으로 100% 아래로 떨어졌다.


◇자체사업 필두 '성장세' 지속

동부건설의 '내실 다지기' 전략은 2019년 상반기까지 이어졌다. 그러다 하반기 들어 전략 기조에 변화가 나타났다. 공격적으로 사업에 나설 채비를 했다. 100% 자회사인 더파크를 설립하고, 개발부지를 매입한 게 그 시작이다. 매입 대상 부지는 대구시 달서구 두류동 631-40번지 일대 토지로 14만1147.6㎡ 규모다.

동부건설은 개발부지를 매입하기 위해 620억원의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성했다. 대주단은 농협은행과 하나저축은행, NH저축은행 등 7개 저축은행으로 구성됐다. 전체 차입금 중 농협은행이 가장 많은 310억원을 책임졌다. 나머지 310억원은 7개 저축은행이 나눠서 부담했다. 세부적으로 보면 하나저축은행 50억원, NH저축은행 50억원, 더케이저축은행 50억원, KB저축은행 40억원, 대신저축은행 40억원, 신한저축은행 40억원, 고려저축은행 30억원 등이다.

건설업계 관계자는 "해당 PF의 금리는 2.31%~5.3% 수준으로 연간기준 금융비로만 23억원 가량이 발생한다"며 "이 정도 수준의 금융비는 감내할 수 있을 정도로 여유가 생긴 것 같다"고 말했다.

동부건설은 해당 부지에 333가구 규모의 공동주택을 개발한다는 계획이다. 사업 개요를 보면 지하 2층~지상 27층 규모의 아파트 5개동과 근린생활시설이 들어선다. 자회사인 더파크가 시행을 맡고, 동부건설이 시공을 맡는 구조다. 시행사 지분을 100% 보유 중인만큼 사실상 자체 사업이나 다름없다. 오는 5월 착공과 함께 분양에 나설 예정이다.

동부건설은 오랜만에 추진하는 자체 주택개발 프로젝트를 필두로 외형 성장세를 이어간다는 계획이다. 동부건설은 작년 매출 1조원대에 재진입하며 부활을 알렸다. 작년말 기준 매출은 1조1553억원을 기록했다. 2013년 이후 6년만의 일이다. 법정관리 돌입 이후 동부건설의 외형은 급격히 축소됐다. 한때 2조원을 상회했던 매출은 법정관리에 돌입한 2014년 1조원 아래로 떨어졌다. 이듬해엔 6981억원으로 줄었다. 2016년 10월 법정관리에서 졸업했지만, 매출은 5855억원까지 감소했다.