이 기사는 2020년 03월 16일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 비핵심자산 정리 일환으로 진행 중인 '송도 쉐라톤호텔' 매각이 연초부터 대형 악재와 마주했다. 코로나19가 장기화 조짐을 보이고 있는데다 세계보건기구(WHO)가 '팬데믹(세계적 대유행)'을 선언한 상황에서 올해 호텔 경영상황이 한층 나빠질 가능성이 농후하기 때문이다.

지금도 송도 쉐라톤호텔은 적자가 지속되고 있다. 인천 지역에서 손꼽히는 5성급 호텔임에도 지리적인 한계 탓에 손익분기점을 맞추지 못하고 있다. 5성급 호텔에 걸맞은 유지비 관리 보수에 투입되는 비용도 적지 않은 데다, 미국의 SOMC와 대우건설에 고정적으로 지급하고 있는 운영수수료도 만만치 않다. 별다른 변수 없이도 어려웠었는데, 올해 전망이 어두운 만큼 매각 작업에도 적잖이 영향을 미칠 것으로 관측된다.

◇4배 불어난 적자, 자산재평가 손실 인식

16일 건설업계에 따르면 대우건설은 작년말 결산에 앞서 송도 쉐라톤호텔에 대한 자산재평가를 실시했다. 2018년에 이어 연이어 재평가에 나섰다. 대우건설 관계자는 "최근 상황을 감안해 자산 재평가를 실시했다"며 "회계기준에 따라 진행된 단순한 공정가치 평가"라고 말했다.

송도 쉐라톤호텔에 대한 자산 재평가는 이번이 세 번째다. 처음으로 재평가를 통해 평가손익을 반영한 것은 2009년이다. 당해 8월 개장 이후 곧바로 169억원의 평가손익을 반영했다. 그 후 9년이 지난 2018년 93억원의 손실을 인식했다.

이번에 평가손실이 반영되면 대우송도호텔㈜의 장부가는 '제로(0)'로 조정될 것으로 보인다. 2018년말 기준 송도 쉐라톤호텔을 운영하고 있는 대우송도호텔㈜의 장부가는 103억원이었다. 취득시점 기준 장부가는 385억원이다.

이 뿐만 아니라 작년말 기준 송도 쉐라톤호텔의 순손실 규모도 확대됐다. 작년말 매출은 275억원으로 전년대비 6.1% 줄었다. 당기순손실액은 전년 58억원에서 210억원으로 네 배 가까이 불어났다. 대규모 손실 속에 대우송도호텔㈜의 재무구조도 악화됐다.

대우송도호텔㈜은 계속된 손실 속에 2018년까지 쌓인 결손금이 285억원에 달했다. 그런데 이번에 이에 버금가는 수준의 손실이 단번에 잡히면서 결손금 규모는 490억원까지 크게 불어났다. 이에 납입자본금이 모두 바닥나면서 완전자본잠식 상태에 빠졌다. 작년말 기준 대우송도호텔㈜의 자본총계는 마이너스(-) 111억원이다. 자본잠식률은 129% 수준이다.


◇'코로나19' 탓 경영 정상화 '험난'

송도 쉐라톤호텔의 적자 기조는 만성이다. 2009년 개장이래 흑자경영을 했던 시기는 2016년 단 한 해에 불과하다. 나머지 회계년도는 모두 적자를 면치 못했다. 작년까지 영업활동을 하면서 쌓인 누적 영업손실액은 350억원 선이다.

이렇게 계속 경영 정상화에 어려움을 겪고 있는 요인으로 고정비가 지목된다. 송도 쉐라톤호텔은 송도지역 유일의 5성급 특급 호텔이다. 2007년말 대우건설이 송도국제도시개발유한회사(NSIC)와 사업부지공급 및 개발협약을 체결함에 따라 국제업무단지내 호텔사업에 나섰는데, 당시 사업 파트너로 삼은 곳이 쉐라톤호텔 브랜드를 가진 미국 SOMC다.

이때 대우건설은 자회사인 대우송도호텔㈜을 설립하고 SOMC와 호텔위탁운영계약을 체결했다. 대우송도호텔이 호텔을 수탁경영하고 계약기간 동안 운영수수료를 SOMC에게 지급하는 형태다. 이와 함께 대우건설에는 관리용역수수료를 지급하는 계약도 맺었다. 이렇게 수수료 형태로 고정적으로 빠져나가는 금액은 10억원 수준이다. SOMC에 지급하는 운용수수료는 실적과 연동되는 구조인 것으로 알려졌다.

여기에 품위 유지비 성격의 5성급 호텔의 유지 및 관리비도 15억원 가량에 이른다. 모두 더해 실적과 무관하게 고정적으로 25억원 가량이 빠져나가는 꼴이다. 영업적자를 기록하고 있는 송도 쉐라톤호텔의 경영상황을 감안하면 적지 않은 액수다.

부동산업계 관계자는 "5성급 호텔에 대한 평가가 주기적으로 이뤄지는 데 이에 따른 비용이 상당한 수준"이라며 "작년엔 최초 평가에서 자격에 미달됐고, 이후 재평가를 거쳐 5성급 호텔 타이틀을 유지했다"고 말했다. 이어 "SOMC와 맺은 계약도 2024년까지라 당분간 이 같은 적자가 유지될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

문제는 적자 기조가 이어지고 있는 가운데 엎친대 덮친 격으로 코로나19가 전세계적으로 확산되면서 장기전 양상으로 흐르고 있다는 점이다. 장기화될 수록 실물경제에 미치는 악영향이 커질 수밖에 없다. 호텔업은 직격탄을 피해가기 힘들다.

특히 송도 쉐라톤호텔과 같은 5성급 호텔의 경우 객실 매출에 대한 비중은 절반 가량이다. 나머지 절반은 연회와 뷔페 고객 등을 통해 거둬들이는 매출이 차지한다. 코로나19의 높은 전염성 때문에 단체 활동을 하기 어렵다. 총체적 난국이다.

이렇다 보니 시장에선 연내 송도 쉐라톤호텔 매각이 쉽지 않을 것으로 점치고 있다. 송도쉐라톤 호텔이 매물로 나온 시기는 2018년 상반기다. 이후 올해 초까지 다양한 원매자들과 협의를 벌였지만, 가격에서 눈높이 차이가 극심해 거래서 성사되지 못했다. 최초 매도자 측에서 매각하려던 가격은 1200억원 선이다.

IB업계 관계자는 "고정비로 빠져나가는 수수료를 매각 과정에서 재검토할 경우 현금창출력을 끌어올릴 수 있다"며 "코로나19 여파를 감안한 적정 가격이 매각측과 시장에서 차이를 보이고 있다"고 말했다.