이 기사는 2020년 03월 26일 08:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋운용이 수년 전 매입한 신라스테이 동탄에 대한 투자금 회수 작업이 지연되고 있다. 인수자로 낙점받은 현대자산운용이 우선협상 기간 연장을 매도자 측에 요청했다. 기존 우선협상 기한은 이번 달까지다. 현대자산운용이 우선협상 기간 내에 딜을 종결시키지 못한 것은 재원 조달에 어려움을 겪은 탓이다. 현대차증권을 통해 인수자금을 댄다는 계획이었는데, 코로나19 탓에 투자심의 자체가 열리지 않고 있다.

◇현대차증권, 투자심의 차질

26일 부동산업계에 따르면 현대자산운용이 전날 신라스테이 동탄의 매도자인 미래에셋자산운용 측에 우선협상 기간을 다음달까지로 연장요청을 한 것으로 확인됐다. 우선협상자 측에 부여된 배타적인 권한은 이달까지다.

현대자산운용이 기한 내에 재원조달 작업을 마무리하지 못한 이유는 코로나19 탓이다. 코로나19가 장기화하면서 투심이 얼어붙었다. 특히 다수의 증권사들이 보수적으로 투자에 나서고 있다. 아예 신규 딜의 경우 투자심의 자체를 당분간 열지 않기로 한 곳들도 있다. 현대차증권은 투자심의를 열지 않는 곳 중 하나다.

부동산업계 관계자는 "신라스테이 동탄 인수를 위해 현대차증권과 현대자산운용이 협업을 하고 있다"며 "비히클(vehicle, 투자수단)을 제공하는 현대차증권의 역할이 크다"고 말했다. 이어 "당초 사모로 재원을 조달한다는 계획이었는데, 코로나19 탓에 아예 투자심의 자체가 열리지 않으면서 기한 내에 거래를 마무리할 수 없게 됐다"고 덧붙였다.

이번 거래금액은 1280억원 선이다. 에쿼티와 담보대출의 비중은 30 대 70 수준이 될 것으로 보인다. 이를 토대로 보면 대출은 900억원에 육박한다.

◇넌바인딩 MOU, 투자금 회수 발목잡나

매각이 지연되면서 미래에셋자산운용의 투자금 회수에도 차질이 빚어질 조짐이다. 특히 현대자산운용과 맺은 양해각서(MOU)의 성격상 리스크는 모두 매도자가 짊어져야 한다.

앞서 미래에셋자산운용과 현대자산운용은 지난달 중순께 매각 MOU를 체결했다. 양해각서는 넌바인딩으로 구속력은 없다. 이행보증금을 납부했지만 이 역시 몰취 조항이 빠진 것으로 파악된다. 사실상 매수자에게 딜 이행 리스크가 없는 셈이다.

부동산업계 관계자는 "매도자와 우선협상자 간 양해각서를 맺었으나, 구속력은 없다"며 "이행보증금도 이른바 '소프트 디파짓(deposit)' 개념으로 냈던 터라 딜이 깨지더라도 그대로 돌려받는다"고 말했다. 이어 "자칫 매각을 처음부터 다시 진행해야 하는 상황이 될 수도 있다"며 "다시 매각한다고 하더라도 코로나19 탓에 제값을 받을 가능성이 낮은 게 사실"이라고 덧붙였다.

앞서 미래에셋자산운용은 2013년 11월 신라스테이 동탄을 부동산펀드를 활용해 매입했다. 매입가는 995억이다. 이 중 국민연금이 850억원을 책임졌다. 이외 미래에셋금융그룹이 150억원을 투자했다.

비즈니스호텔인 신라스테이 동탄은 신라스테이 1호점이다. 경기 화성 노작로 161(반송동 92-6번지)에 자리하고 있다. 객실 규모는 286실 수준이다. 책임임차인인 호텔신라와 2013년 11월부터 15년 계약을 맺은 상태다. 매각 시점 기준 9년가량 임차 기간이 남아 있다. 이 기간이 만료되면 호텔신라는 협의에 따라 10년을 늘릴 수 있는 계약연장 옵션을 보유 중이다.