이 기사는 2020년 03월 25일 17:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 롯데아울렛 광교점 매입 작업을 마무리했다. 매입가격은 2800억원이다. 매도자인 코람코자산신탁은 이번 거래를 통해 1000억원대에 이르는 시세차익을 거둬들인 것으로 추산된다. 코람코자산신탁이 광교 상업시설 개발에 나선 것은 2013년 3월로 6여년 만에 투자금 회수에 성공했다.

미래에셋자산운용은 롯데아울렛 광교점 인수를 위해 미래에셋대우와 손을 잡았다. 앞서 미래에셋자산운용과 미래에셋대우는 지난해 스테이트타워 남산 인수 거래에서도 호흡을 맞췄다. 작년 마무리된 스테이트타워 남산의 가격은 5800억원대였다. 미래에셋대우는 총액인수 형태로 에쿼티 출자자로 나섰다.

◇24일 잔금 납입 후 소유권 이전

25일 부동산업계에 따르면 미래에셋자산운용은 전날 매도자인 코람코자산신탁에 매매 대금을 납부했다. 대금을 납입한 이후 미래에셋자산운용은 곧바로 등기소에 소유권 이전 신청을 했다. 소유권 이전 작업은 2~3영업일 이내 마무리될 예정이다.

거래금액은 2800억원이다. 이는 감정평가액의 94.8%에 해당한다. 태평양감정평가법인은 작년 11월말 기준 롯데아울렛 광교점을 2953억원으로 평가했다. 부대비용을 고려한 총 투자액은 3041억원이다. 취득세를 포함한 취득 부대비용은 총 223억원이다.

미래에셋자산운용은 인수 주체로 리츠 '미래에셋맵스제1호'를 내세웠다. 리츠 구조를 보면 우선 에쿼티(equity)는 전체 가격의 40%에 못미치는 1021억원 수준이다. 이외 나머지는 론(loan)으로 충당한다. 론 규모는 1800억원대다. 부족분은 임대보증금으로 충당한다.

세부적으로 보면 에쿼티는 사모형태로 300억원을 조달했다. 나머지 720억원은 공모를 통해 충당한다. 공모는 IPO를 통해 진행할 예정이다. 따라서 딜 클로징을 위해 이번에 후순위 담보대출 형태로 먼저 거래를 종결했다. 해당 자금만큼 미래에셋대우가 후순위 담보대출을 실행했다. 사실상 브릿지론(Bridge Loan) 형태로 향후 공모를 통해 유입된 자금으로 상환하게 된다. 공모상장 시기는 오는 6월이다. 상장 주관사는 미래에셋대우다.

코람코자산신탁은 이번 거래를 통해 6여년 만에 투자금 회수에 성공했다. 코람코자산신탁이 광교 상업시설 개발에 나선 것은 2013년 3월이다. 리츠 '코크렙광교'를 사업 주체로 내세워 오피스텔과 상업시설로 구성된 복합시설을 개발하는 프로젝트를 진행했다.

오피스텔의 경우 대우건설이 책임준공 확약을 맺고 시공을 맡았고, 2015년 8월 준공됐다. 해당 복합건물은 지하 8층 지상 17층 규모로 오피스텔 11만2639㎡, 상업시설 8만6190㎡ 수준이다. 오피스텔은 1712실 모두 100% 분양했다. 상업시설은 GS리테일이 20년간 책임임차를 하기로 했는데, 이후 GS리테일은 다시 전차인인 롯데쇼핑과 20년 장기계약을 맺었다.

복합건물 건립에 투입된 총 사업비는 4345억원에 달했다. 세부적으로 보면 토지대 1183억원, 직접공사비 2434억원, 간접공사비 138억원, 금융비 248억원 등이다. 투입대비 회수한 금액을 비교해보면 코람코자산신탁은 984억원에 이르는 이익을 실현한 것으로 추산된다. 회수예정 총액은 기 회수된 분양수입금 2529억원과 이번 상업시설 매각대금 2800억원 등이다.

◇미래에셋운용-미래에셋대우 협업 '눈길'

미래에셋자산운용은 작년에 이어 올해도 미래에셋대우와의 협업을 통해 부동산 양수도 거래를 마무리했다. 같은 금융계열사다 보니 시너지를 내고 있는 것으로 분석된다. 운용사가 펀드를 만들어 자금을 모으고, 이때 증권사가 총액인수 형태로 재원조달에 도움을 준다. 물론 이번 롯데아울렛 광교점 인수처럼 IPO를 염두에 둔 딜의 경우 증권사의 역할은 상장 주관까지 확대된다.

미래에셋자산운용은 작년 초 스테이트타워 남산을 인수했다. 인수가격만 5886억원에 이르는 대형 딜이었다. 해당 딜에서도 미래에셋자산운용은 미래에셋대우와 함께했다. 당시에도 미래에셋대우는 에쿼티 출자자로 참여해 재원조달을 도왔다. 특히 미래에셋대우가 입찰에 참여할 때 투자확약서(LOC)를 제공했다.

미래에셋자산운용은 전체 매입대금의 40%가량을 에쿼티로 조달했다. 미래에셋대우를 비롯해 우정사업본부, 한국투자공사(KIC) 등이 참여했다. 이외 나머지 60%는 대출로 마련했다. 대출 투자자로는 DB손해보험, KDB생명보험, 삼성화재해상보험, 현대해상화재보험이 참여했다.