이 기사는 2020년 04월 08일 14시48분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체자산운용이 삼성전자 북미법인이 100% 임차하는 건물을 기초자산으로 하는 공모형 부동산 펀드를 출시한다. 삼성전자가 임차하는 만큼 안정성이 높다는 판단하에 개인투자자들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 공모형으로 기획한 상품이다.

다만 '코로나19'로 환율 변동성이 높아진만큼 개인투자자들의 환 리스크를 최소화하기 위해 일정을 한 달간 미뤘다. 시장 상황을 체크하면서 판매 일정을 조정할 방침이다.

8일 금융투자업계에 따르면 하나대체자산운용은 다음달 25일부터 28일까지 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호[파생형]' 판매를 시작할 예정이다. 목표 설정액은 412억원(1달러=1190원 가정)이다. 중도 환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 만기는 6년이다. 판매는 DB금융투자, 유안타증권, 유진투자증권, 한화투자증권을 통해 진행될 예정이다.

펀드가 편입하는 자산은 미국 텍사스 달라스 광역도시권에 소재하고있는 삼성전자가 100% 책임 임차하는 레거시 센트럴 4(Legacy Central 4)의 토지 및 건물이다. 1984년에 준공된 이 건물은 지난해 1분기 레노베이션을 완료했으며 삼성전자 북미법인이 입주 시 네트워크 보안, 통신 및 내부 인테리어 등으로 360억원을 투자했다. 올해 10월에는 레거시 센추럴 2 건물을 추가 임차 계약을 맺어 약 500~600명의 직원을 추가 수용할 예정이다.

삼성전자와 장기 임대차 계약을 맺은 만큼 임차 안정성이 높은 물건이라는 것이 회사측 설명이다. 잔여 임대차 기간은 올해 3월 기준 9.8년으로 입주시 투자를 진행하고 추가로 직원을 수용할 예정인만큼 임대차 기간 만료 후에도 재계약 가능성이 높다. 펀드는 자산을 매입하기 위해 JV를 설립하고 이를 통해 삼성전자 북미법인 물건을 소유하고 있는 리츠의 지분을 100% 인수하는 방식으로 자산을 취득할 예정이다. 펀드 구조는 딜 클로징 시점에 최종 확정된다. 이 건물을 소유하고 있는 리츠의 경우 배당금에 대한 원천징수 세율을 낮추기 위해 LP형태로 설립, 공동투자자와 95:5 비율로 투자한다.

부동산 매입가격과 매입 부대비용을 합치면 총 1087억원 가량이 발생하는데 펀드를 통해 전체 금액의 412억원(37.89%) 만큼의 자금을 조달한다. 나머지 654억원 가량은 현지 후순위대출을 통해 조달할 방침이다.

인수를 마칠 경우 하나대체자산운용은 매입 보수로 약 12억3600만원 가량을 수령한다. 이는 부동산 매입금액의 약 1.17%로 투자신탁 설정액의 약 3% 가량이다. 매각을 진행할 경우 펀드 수익률 (IRR) 7% 초과시 초과 수익의 20%를 지급 받는다.

하나대체자산운용은 이 물건에 대해 지난해 7월 부터 투자 검토에 나섰다. 지난해 8월 현지 실사를 마치고 9월에 매매가의 1%를 납입해 이행보증금 (soft deposit) 납부를 마쳤다. 11월 경 추가로 법무 실사를 마친 후 이행보증금도 추가 납부했다. 투자자 모집 후 펀드 설정이 완료되면 매매 대금 납부 및 소유권 이전이 완료된다.

하지만 판매 일정이 연기되며 딜이 홀딩된 상태다. 당초 계획은 4월 중 진행할 계획이었지만 한달 가량 미룬 상태다. 코로나19로 외환 시장 변동성이 커졌기 때문이다. 현재는 한미 통화스와프 등의 조치로 인해달러 수급에는 문제가 없지만 개인 대상으로 진행하는 만큼 더 안정이 될 때까지 기다리는 것으로 보인다.

하나대체자산운용 관계자는 "부동산 본부에서 딜을 진행시 가장 중요하게 여기는 것이 안정성인 만큼 투자자가 손실을 입지 않게 하는 것이 최우선 목표다"며 "삼성전자가 한국 브랜드인만큼 개인투자자들에게 투자 기회를 주기 위해 공모로 자금을 모집하고자 계획했다. 만약 외환 시장이 높은 변동성이 지속되면 오픈할 수 없지만 매일매일 상황을 체크하고 있다"고 설명했다.