이 기사는 2020년 04월 16일 06시34분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼들이 매물로 나온 현대제철 잠원동 사옥의 잠재 유력 후보군으로 거론된다. 잠원동 사옥이 노후화된 데다, 지리적인 이점을 살린다면 밸류애드(Value-add)가 가능할 것으로 점쳐진다. 물론 대지면적이 작다는 점은 변수로 꼽힌다. 1000㎡에도 미치지 못하다 보니 개발에 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이다. 그나마 해당 부지가 제3종일반주거지역이 아닌 일반상업지역과 혼합돼 있는 노선상업인 덕분에 800% 안팎의 용적률을 적용받는다. 용적률은 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도다.

16일 부동산업계에 따르면 현대차그룹은 국내 대형 회계법인을 통해 부동산 유휴 자산 처분과 관련해 컨설팅을 받은 것으로 파악된다. 이때 그룹 계열사인 현대제철의 잠원동 사옥도 포함됐다. 잠원동 사옥에 대한 선택지는 크게 두 가지였다. 하나는 제3자 매각, 다른 하나는 밸류애드였다. 이중 컨설팅을 맡은 회계법인은 밸류애드가 낫다는 의견을 전달한 것으로 전해진다.

지리적인 이점을 살린다면 개발 여지가 충분할 것으로 본 것이다. 잠원동 사옥은 지하철 3호선 신사역과 7호선 논현역 사이 강남대로변에 있다. 실제 최근까지 호가는 3.3㎡당 2억원을 상회했다.

그런데 현대제철은 매각을 택했다. 직접 개발하기보다 유동화를 통해 현금화하는 선택을 했다. 직접 개발하기엔 인·허가부터 넘어야 할 산들이 존재한다. 전문 개발사가 아니다보니 쉽지 않을 것으로 판단하고 전자를 택한 것으로 보인다. 물론 컨설팅 결과를 마케팅에 적극 활용할 것으로 보인다. 사실상 밸류애드 전제가 깔린 매각으로 방향을 잡은 셈이다.

부동산업계 관계자는 "회계법인은 노후화된 현대제철 잠원동 사옥의 지리적 이점과 노후화된 건물을 상태를 고려해 자산가치 증대가 낫다는 판단을 내렸다"며 "이후 현대제철이 이를 마케팅 포인트로 삼고 제3자 매각에 나선 것 같다"고 말했다.

현대제철 잠원동 사옥은 1983년 준공됐다. 37년이 지난 사옥은 중소형 규모로 노후화됐다. 세부적으로 보면 지하 2층~지상 9층, 연면적 5434㎡, 대지면적 998㎡, 건축면적 448㎡ 수준이다. 특히 주목되는 점은 잠원동 사옥이 자리한 토지가 노선상업지라는 점이다. 노선상업지는 1개 필지가 2가지 이상 용도지역에 혼합돼 있는 지역을 뜻한다. 잠원동 사옥은 서울시 서초구 잠원동 28-6번지 일원에 자리하고 있는데, 해당 부지의 토지용도는 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등이다.

노선상업지의 경우 두 차례 법 개정을 거쳐 현재는 각각 비율에 맞춰 가중평균해 용적률을 산정한다. 최초 각각 토지용도에 따라 개별적으로 용적률을 결정했는데, 도시의 미관을 해친다는 이유로 한 차례 법이 개정됐다. 이후 비율이 더 넓은 쪽의 용도를 따르는 형태로 변경됐는데, 이 역시 형평성에 문제가 있어 한 차례 더 개정이 이뤄졌다.

이 경우 현대제철의 잠원동 사옥은 리모델링 혹은 재건축 시 적용받는 용적률은 800% 안팎 가량 될 전망이다. 각각 토지용도별로 적용되는 용적률은 제3일반주거지역은 300%이하, 일반상업지역은 1300%이하다. 800%는 토지용도가 비슷하다고 가정하고 추산한 수치다. 용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용되고 있다.

현대제철은 통합영업본부 구축을 통한 효율성 극대화 차원에서 잠원 사옥 매각을 추진 중이다. 이번 매각 일정과 무관하게 잠원사옥 근무 인력은 이달 중으로 서초구 양재동 동원산업빌딩으로 자리를 옮긴다. 그동안 현대제철 영업부는 현대차그룹 본사와 잠원동 사옥에 분리 운영됐다.