이 기사는 2020년 04월 20일 13시37분 thebell에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁이 '인천복합물류센터(IMDC)' 매입 조건을 확정하기 위해 실사에 나섰다. 인천복합물류센터는 KB부동산신탁이 선매매 방식으로 인수를 추진 중인 자산이다. 매입가격은 개발비가 기준이 될 전망이다. 이번 개발에 투입되는 투자금은 2000억원 중반대다.현재 인천복합물류센터는 지난 1월말께 착공해 공사가 한창 진행 중이다.

◇실사 준비 착수···2021년께 매매계약 체결 예정

20일 IB업계에 따르면 KB부동산신탁이 인천복합물류센터 매입 조건 확정을 위해 재무실사를 진행 중인 것으로 파악된다. 실사는 로컬 회계법인을 통해서 이뤄지고 있다. 재무실사가 마무리되면 법률실사만을 남겨두게 된다. 이와 함께 매매계약에 앞서 물류센터가 준공되기까지 주기적으로 공정실사가 진행된다.

IB업계 관계자는 "항만과 인접해 있는 지리적 이점 때문에 인천복합물류센터에 대한 투자자들의 관심도가 높다"며 "이 같은 시장 분위기를 고려해 KB부동산신탁이 예정보다 다소 이른 시기에 실사에 나서기로 했다"고 말했다. 인천복합물류센터는 인천 중구 신흥동 3가 일원에 조성될 예정이다. 해당 사업지는 인천항 남항과 연계된 항만시설 배후의 준공업지역으로 주변에는 크고 작은 기업의 물류센터와 식품 가공공장이 들어서 있다.

인천복합물류센터는 선매매 형태로 개발이 추진 중이다. 선매매는 개발비를 선제적으로 조달하고 준공 시 소유권을 넘겨받는 구조다. 프로젝트 시행을 맡고 있는 곳은 ㈜굿윌로지스다. 매수자는 KB부동산신탁이다. 인천복합물류센터는 냉동창고와 상온창고가 복합된 물류시설로 지하 1층~지상 8층, 연면적 16만4519㎡ 규모로 조성될 예정이다. 시공은 전문 건설사인 보미가 맡았다.

KB부동산신탁은 지난해 8월 ㈜굿윌로지스와 선매매를 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 양측이 체결한 MOU는 구속력이 있는데, 효력은 준공 이후 6개월까지다. KB부동산신탁이 우선매수권을 확보한 셈이다. 본계약은 2021년께로 예상된다.

매매 가격은 개발비를 기준으로 책정될 전망이다. 인천복합물류센터 개발을 위해 조성된 프로젝트 파이낸싱(PF)은 2130억원에 이른다. PF 대주단은 교보생명과 부산은행 새마을금고, IBK캐피탈, DGB캐피탈, 우리종합금융, OK캐피탈 등으로 구성됐다. 금리는 6% 안팎으로 책정된 것으로 전해진다. 이번 PF 주선은 KTB투자증권이 맡았다. 이외 부대비용 등을 고려하면 총 투자액은 대략 2000억원 중반대다.

이와 함께 KB부동산신탁은 임차인 확보에도 착수했다. 물류센터 규모에 걸맞는 대형 물류업체와 협의를 진행 중인 것으로 전해진다.

◇투자수단 이번에도 '리츠'

KB부동산신탁은 인수를 위해 투자수단(vehicle, 비히클)으로 리츠를 활용한다는 방침이다. 리츠의 투자자산은 상업시설, 오피스, 물류센터 등 다양한데, 대표주자로 첫 손가락에 꼽히는 곳이 KB부동산신탁이다. KB부동산신탁은 비상장 공모와 사모 방식으로 리츠를 설립해 운용 중이다.

KB부동산신탁이 처음으로 리츠 시장에 발을 들여놓은 시기는 2009년이다. 데뷔작은 KB와이즈스타제1호로 강남 소재 ING타워를 매입하기 위해 조성됐다. 당시 투자액 1942억원 중 644억원을 공모로 모았고, 나머지 1298억원은 사모를 통해 조달했다.

이후 매년 새로운 상품을 내놓으며 시장에서 입지를 다졌다. 주로 '중위험·중수익' 상품을 내놨다. 이렇게 현재 운용 중인 리츠는 24개에 이른다. 운용 중인 자산 규모는 3조5000억원 수준이다. 올해 초 종결된 평촌 홈플러스와 부산 국제빌딩 거래가 포함된 규모다.

주요 리츠를 살펴보면 △KB용인아산리테일 1373억원 △KB강남오피스제1호 5037억원 △KB대전둔산리테일 715억원 △KB안성로지스틱스 1533억원 등이다. 이 같은 분위기라면 올해 안에 4조원을 훌적 넘어설 것으로 보인다.

KB부동산신탁은 올해 조 단위 규모의 공모상장 리츠도 준비 중이다. 투자 대상은 대형 오피스 빌딩을 비롯해 다양하게 검토 중인 것으로 전해진다. 리츠에 담길 총 투자자산은 1조원을 상회할 것으로 예상된다.

공모상장 리츠는 작년부터 차츰 활성화되기 시작했다. KB부동산신탁도 이 같은 시장의 흐름에 편승하려는 의도로 읽힌다. 작년 롯데그룹은 백화점과 마트를 기초자산으로 하는 조단위 공모리츠를 출범했다. NH농협리츠운용은 프라임 오피스를 기초로 한 재간접 투자상품을 내놨다. 이들 두 상품 모두 투자자들의 큰 관심을 받으며 증시에 성공적으로 입성했다.