이 기사는 2020년 04월 28일 15:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

태영건설 컨소시엄이 이마트 마곡부지(CP4구역) 소유권 취득을 위한 최종 고지에 다다랐다. 토지매매계약 잔금납입을 한달여 앞두고 대규모 브릿지론을 추진하고 있다. 시장에선 워낙 고가에 입찰가를 적어낸 터라 9700억원이라는 조달금액 자체에 부담이 클 것으로 전망했다. 조단위 사업에 비해 프로젝트금융투자회사(PFV)의 자본금 규모가 계약금에 못 미칠 정도로 열악하다는 지적도 나오고 있다.

28일 관련 업계에 따르면 태영건설 컨소시엄은 내달 27일 이마트 마곡CP4구역 소유권 취득을 위한 토지매매계약 잔금 납부를 앞두고 있다. 잔금 납부를 위해 9700억원대 브릿지론 조달을 추진하고 있는 것으로 나타났다. 앞서 지난달 토지매매계약을 체결하고 계약금 지급을 완료했다. 계약금은 태영건설이 보증을 서고 메리츠화재가 대출을 해주는 방식으로 마련했다.

토지대 잔금납입을 하려면 브릿지론 조달이 선제적으로 완료돼야 한다. 마곡부지 토지매입비로만 8160억원이 들어가고 취득 부대비용으로 600억원 이상 필요한 것으로 알려졌다. 인허가 단계까지 각종 비용을 감안할 때 1조원에 육박하는 자금이 선투입되어야 하는 셈이다.

태영건설 컨소시엄은 자금조달을 원활하게 수행하기 위해 금융기관의 참여를 열어두고 있다. 컨소시엄은 시공을 맡은 태영건설을 비롯해 메리츠증권과 이지스자산운용, 이지스리뉴어블스 등이 참여하고 있다. 관렵 업계에선 토지비 대출 역할을 맡은 메리츠증권이 조달 리스크를 줄이려면 다른 대형 증권사를 추가적으로 편입하는 방안이 필요할 것으로 내다보고 있다. 코로나19 이후 증권사 대부분이 대규모 자금조달에 부담을 느끼고 있는 점을 감안하면 단독으로 진행하기에는 어려움이 있다.

브릿지론의 경우 선순위 4700억원은 모집 가능성이 높다. 하지만 나머지 중후순위 대출은 투자자 확보에 공을 들여야 할 것으로 보인다. 중순위 3000억원과 후순위 2000억원이 모집되어야 잔금납입이 가능해진다.

이마트 마곡부지는 초기 입찰 당시부터 경쟁이 치열했던 곳이다. 입찰 과정에서 5900억원 수준까지 거론됐다가 원매자간 경합하면서 최종가격이 8000억원을 상회했다.

준공시 총 사업비가 2조원에 달하는 점을 감안할 때 시행사 역할을 맡은 프로젝트투자금융회사(PFV)의 규모는 다소 영세한 편이다. 마곡씨피포 PFV 자본금 규모는 총 50억원으로 태영건설이 15억원 안팎, 이지스리뉴어블스가 23억원 가량을 납입한다. 이지스자산운용이 10억원 안팎을 책임질 전망이다. 메리츠화재를 통해 계약금 대출을 받아 토지매매 계약을 진행하면 PFV가 브릿지론 등을 추진해 선매입 후 오피스로 신축개발하는 방식이다. 각종 변수를 감안할 때 조단위 사업을 최종적으로 끌고가기에는 PFV 규모가 열위한 면이 있다.

잔금납입이 원활히 진행되면 2024년 준공을 목표로 인허가 절차부터 착수하게 된다. 내년 10월까지 인허가 기간을 18개월로 잡았고 공사기간은 2021년부터 2024년까지 3년 이상 소요될 것으로 전망했다. 2024년부터 3년간 운영하다가 2027년을 전후해 매각 수순을 밟을 것으로 보인다.

마곡부지는 향후 판교테크노밸리와 유사한 성장 경로를 밟을 것으로 전망된다. 판교의 경우 IT기업을 중심으로 안정화를 이뤄 서울 못지 않은 완성형 권역으로 발돋움했다. 2011년부터 성장을 시작해 5년 후인 2016년부터 안정기로 접어들었다.

마곡권역은 공항 인프라와 배후 주거권역이 형성돼 있는 데다가 판교와 같이 서울 접근성이 우수한 점이 매력으로 꼽힌다. CP4구역은 강서구 마곡동 727-679번지 일원으로 마곡역에 가장 인접해 있다. 본격적인 성장기에 접어든 단계로 예정대로 개발이 진행되면 2022년께 안정기로 접어들 것으로 전망된다. 단독주택과 공동주택 건축이 불가한 부지한계에도 불구하고 개발 매력도가 높다.

시장 관계자는 "인허가 부담이 덜한 측면이 있지만 지금과 같은 시장침체 분위기에서 대출 비중이 높은 사업을 진행하기에 변수가 많은 편"이라며 "토지대 규모가 워낙 큰데 반해 PFV 규모는 작고 대형 시공사 신용에 의존하는 부분은 리스크가 있다"고 설명했다.