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하나대체, 日레지던스 투자 '대박'…IRR 20% '육박' 도쿄 중심지 소재 3개 자산에 3년 투자...연 8% 중반 배당수익에 매각 차익까지

김수정 기자공개 2020-06-16 08:09:02

이 기사는 2020년 06월 12일 14:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 일본 도쿄 레지던스 부동산 3곳에 지난 3년간 투자해 연 평균 20%에 육박하는 수익을 거뒀다. 도심지에 위치한 소형 공동주택에 대한 수요가 꾸준히 받쳐준 덕분에 연 8% 중반 배당수익을 안정적으로 거둔 데 이어 매각 차익도 크게 확보했다.

12일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 일본 주거용 부동산 투자 펀드인 '하나대체투자재팬레지던스전문투자형사모부동산투자신탁47호'를 최근 청산했다. 최종 내부수익률(IRR)은 19.6%를 기록했다. 이는 당초 목표했던 7.2%의 3배에 가까운 수치다.

해당 펀드는 2017년 7월 설정됐다. 일본 도쿄 소재 공동주택 건물 3곳에 투자했다. 투자 자산들은 침실 1~2개 규모 소형가구 중심으로 구성된 공동주택으로 각각 미나토구와 분쿄구, 오타구에 위치했다. 하나대체투자자산운용은 국내 대형 생명보험사들을 출자자(LP)로 섭외해 29억엔(약 330억원) 규모 펀드를 조성한 뒤 레버리지를 활용, 총 59억엔(약 660억원)에 해당 자산들을 사들였다.

당초 계획된 운용 기간은 4년이었다. 하지만 자산이 예상보다 빠르게 매각됨에 따라 조기에 펀드를 청산하게 됐다. 연평균 8% 중반 수준의 배당이 꾸준히 이뤄진데다 별도로 매각차익까지 크게 발생하면서 펀드 수익률이 치솟았다. 펀드가 투자했던 건물들은 싱가포르투자청(GIC)에 74억엔(약 830억원)에 매각됐다. 이는 매입가격 대비 35.4% 높은 금액이다.

현지 대형 은행인 SMTB(Sumitomo Mitsui Trust Bank)와 현지 운용사인 하세코리얼에스테이트투자운용(Haseko Real Estate Investment Management)이 해당 자산들 매각 절차를 맡았다. 이들은 여러 잠재 매수자를 물색하는 과정에 GIC로부터 가장 높은 매수의향가를 제시 받았다. 일본 내 GIC가 보유한 대외 신용도 등을 종합 고려해 GIC를 협상 대상자로 최종 결정하고 매각을 추진했다.

매입가격과 매각가격 간 차액은 투자 기간 임대료 상승분을 웃돈다. GIC가 지불한 매각금액 74억엔을 적용해 계산한 해당 자산들의 캡레이트(Capitalization Rate)는 3.7%다. 캡레이트는 부동산에서 나오는 연간 순수입을 부동산 가격으로 나눈 비율이다. 2017년 하나대체투자자산운용이 지불한 매입 가격 59억원 기준으로 환산한 캡레이트는 4.6%였다.

매각가격은 또한 현지 임대주택 평균 시세와 견줘도 높은 수준이다. 현재 도쿄 내 임대주택들의 평균 캡레이트는 4% 초중반이다. 도쿄 부동산 시장이 호황이던 2008년 금융위기 발생 직전의 임대주택 부동산 평균 캡레이트가 3.5% 정도였다.

3개 건물 모두 관리 상태가 좋고 평균 임차율이 높은 안정적인 자산으로 평가된 덕분에 높은 가격에 매각이 성사될 수 있었다. 하나대체투자재팬레지던스 47호 펀드가 운용되는 동안 해당 자산들의 평균 임차율은 95%를 상회했다.
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