이 기사는 2020년 06월 15일 11:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

IMM인베스트먼트가 부동산임대업체 나진산업의 잔여지분 취득을 위한 펀딩을 본격화했다. IMM인베스트먼트는 프로젝트펀드와 인수금융을 통해 750억원 정도의 자금을 마련할 예정이다. 임대업의 핵심인 나진전자상가에 비우호적 업황이 심화된 만큼 어떤 식의 LP 마케팅이 이뤄질지 관심이 모아진다.

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 IMM인베스트먼트는 나진산업의 잔여지분 26.95% 취득을 위한 자금조달에 돌입했다. IMM인베스트먼트는 2017년 나진산업 지분을 취득하면서, 지분 100% 가치를 2800억원 정도로 책정했다. 26.95%의 지분 취득을 위해서는 약 750억원의 자금이 소요될 전망이다.

관련해 IMM인베스트먼트는 프로젝트펀드 조성에 나섰으며 LP 마케팅을 본격적으로 시작한 것으로 파악된다. IB 업계 관계자는 "IMM인베스트먼트가 프로젝트펀드 펀드에 출자할 투자자 모집에 나섰으며, 일정 부분은 인수금융으로 충당할 것으로 예상한다"고 말했다.

현재 나진산업의 지분은 IMM인베스트먼트 외 나진산업 창업주인 고(故) 이병두 회장의 상속자와 사회복지법인 용산상희원 등이 보유하고 있다. 잔여지분 취득의 경우 당초 올 상반기 내 이뤄질 것으로 예상됐다. 하지만 LP 마케팅 등의 작업이 다소 연장되면서 다음달 정도에 마무리될 전망이다.

프로젝트펀드 조성을 위한 LP 마케팅의 경우 나진산업의 기업가치 제고가 핵심으로 꼽힌다. IMM인베스트먼트는 나진산업의 지분을 전량 취득한 후 경영 정상화 작업을 거쳐 엑시트에 나설 계획이다. 펀드에 출자할 투자자가 공감할 성장 플랜을 제시할 필요가 있다.

다만 나진산업에 대한 투자 심리에는 적잖은 불확실성이 존재한다는 평가다. 나진산업의 경우 전기·전자 제품의 도소매업을 영위하는 나진전자상가가 임대업의 핵심이다. 컴퓨터 시장의 확장과 함께 나진전자상가 역시 활성화됐지만, 최근 상황이 크게 변화했다는 분석이다.

국내 부동산시장 분석기업 상가정보연구소에 따르면 지난해 4분기 용산 중대형 상가의 공실률은 11.4%로 서울 평균 공실률(8%)보다 3.4%p 높은 것으로 나타났다. 전분기 대비 공실률은 2.9%p 올랐다. 상가정보연구소는 도소매업의 무게추가 오프라인에서 온라인으로 옮겨진 점을 공실률 제고의 배경으로 꼽았다. 자연스레 나진산업의 임대사업에도 부정적 영향을 미칠 수밖에 없다.

때문에 IMM인베스트먼트의 LP 마케팅에도 이목이 집중된다. 시장에서는 부동산 개발 등의 방식으로 나진산업의 기업가치를 끌어올릴 방안을 거론하고 있다. 현재 상권을 감안했을 때, 임대업의 중심을 전기·전자 도소매에서 오피스텔 등으로 변화하는 방식이 언급된다. 상가정보연구소에 따르면 올 1분기 기준 나진전자상가가 위치한 서울 원효로 1동 인근에는 총 62개 기업이 위치해 있다. 용산구 전체에 들어선 기업 수(367개)의 16.9%가 원효로 1동 인근에 있다. 부동산업계 관계자는 "상권 내 기업이 많이 있을 경우 업무 종사자와 관련 유동 인구를 감안해 오피스 상권으로의 성장 예측이 가능하다"고 밝혔다.

다만 기존 임차인 보호기간이 5년에서 10년으로 확대된 '상가건물 임대차보호법' 등에 의해 실제 부동산 개발이 이뤄지기 녹록지 않다는 의견이 나온다. 다른 IB 업계 관계자는 "부동산 관련 법적 이슈도 존재하고, IMM인베스트먼트가 부동산 개발 등을 한 이력이 없기 때문에 나진산업의 기업가치 제고는 쉽지 않은 작업이 될 전망"이라며 "투자자 모집에 어떤 내용을 강조할지 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다.

IMM인베스트먼트는 2017년 나진산업 지분 100%를 취득키로 했다. 하지만 지분 취득 과정에서 오진상사가 나진산업 지분의 또 다른 원매자로 등장하면서 이중계약 이슈에 휘말렸다. 오진상사가 주식처분금지가처분소송을 제기, IMM인베스트먼트는 나진산업 지분 취득의 위기를 맞았으나 최근 오진상사와 합의를 이끌어내며 본격적으로 투자에 나설 수 있게 됐다.