이 기사는 2020년 07월 20일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

안다자산운용이 3년여 전 서울역 메트로타워(옛 GS역전타워) 매각 절차에 착수했다. 연간 임대료와 최근 시장 평균 캡레이트(Cap rate)를 감안한 예상 가격은 2000억원 후반대다. 최근 유동성이 풍부해지면서 부동산 투자에 대한 기대 수익률이 예년에 비해 낮아진 상태다. 그만큼 실물 자산의 가격이 올랐다.

20일 부동산업계에 따르면 안다자산운용이 쿠시먼앤웨이크필드코리아를 주관사로 선정하고 서울역 메트로타워 매각 프로세스를 시작한 것으로 파악된다. 최근 주관사 맨데이트가 주어진 만큼 늦어도 9월께 매각 입찰이 추진될 것으로 점쳐진다.

안다자산운용은 최근 시장 분위기를 고려해 투자금 회수 적기로 보고 자산 매입 2년여 만에 매각에 나선 것으로 보인다. 최근 유동성 기조가 풍부해지면서 부동산 가격이 치솟고 있다. 강남권역(GBD)은 3.3㎡당 3300만원 후반대에서 거래가격이 형성될 정도다. 중심업무지구(CBD)도 3.3㎡당 3000만원을 넘어설 조짐이다.

실물 자산 가격이 상승하면서 예년에 비해 부동산 투자 기대 수익률인 캡 레이트도 큰 폭으로 낮아졌다. 5년전 6% 수준이었지만 최근엔 4.5% 수준에서 부동산 가격이 결정되고 있는 추세다.

부동산업계 관계자는 "저금리 기조 속에 시중에 자금이 많이 풀렸다"며 "부동산 시장으로 상당히 유입되면서 실물 자산 가격이 상승하고 있는 추세"라고 말했다. 이어 "이 과정에서 과거 대비 수익률도 낮아졌다"고 말했다. 통상 운용사들 입장에선 캡레이트가 높을 때 자산을 매입해서 낮 때 팔 경우 수익률을 극대화할 수 있다.

캡레이트를 기준으로 메트로타워의 가격을 추산해 보면 2000억원 후반대 선에서 가격이 결정될 것으로 예상된다. 메트로타워는 업무동 3만2488㎡, 주차동 7420㎡ 등 전체 연면적은 3만9908㎡ 규모다. 3.3㎡당 임대료는 10만6000원 가량 되는 것으로 전해진다. 임대률 100%를 고려한 연간 임대수익은 125억원 가량 된다. 4.5%의 캡레이트를 적용하면 빌딩 가격은 2800억원으로 추산된다. 이는 3.3㎡당 2800만원에 해상한다.

안다자산운용이 서울역 메트로타워를 매입한 시기는 2017년 12월 말께다. 이를 위해 설정한 펀드명은 '안다스테이션전문투자형사모부동산투자신탁제1호'다. 펀드의 최대 출자자는 동양생명이었다. 사실상 동양생명의 최대주주인 중국 안방보험이 동양생명을 통해 우회적으로 국내 부동산에 투자한 셈이다.

매각가는 2400억원이었다. 당시 가격은 3.3㎡당 2430만원 선이었다. 이번에 시장 예상치 수준으로 거래가 성사될 경우 400억원 안팎의 시세차익을 거둬들일 수 있을 전망이다.

1970년 준공된 메트로타워는 지하 2층~지상 21층으로, 두 차례 리모델링을 거쳤다. 2013년 GS건설이 본사 사옥으로 사용하다 2013년 광화문 '그랑서울'로 옮겨가면서 매물로 나왔고 이때 안젤로고든이 그해 약 1700억원에 매입했다. 이후 베스타스운용을 거쳐 안다자산운용으로 주인이 바뀌면서 몸값은 700억원 가량 상승했다.