이 기사는 2020년 08월 03일 14시41분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 4년여 만에 신촌K스퀘어 투자금을 회수했다. 매각가는 1000억원으로 단순 시세차익으로만 165억원을 거둬들였다. 신촌K스퀘어의 몸값은 시장의 예상치를 웃돈다. 신촌K스퀘어의 몸값의 경우 캡레이트(Cap rate)가 4%에도 미치지 못했다.

최근 4% 중반대에서 거래가격이 형성되고 있다는 점에 비춰보면 매수자가 임대료 대비 몸값을 후하게 쳐준 것으로 보인다. 매수자는 유수홀딩스다. 과거 한진그룹 계열이었던 유수홀딩스는 6년전부터 독자노선을 걷고 있다.

3일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 신촌K스퀘어를 유수홀딩스에 매각했다. 거래금액은 1000억원이다. 유수홀딩스는 지난달 말께 잔금 900억원을 치르고 소유권 이전작업까지 마쳤다. 유수홀딩스는 앞서 지난 5월 본계약을 체결하면서 매입가의 10%에 해당하는 100억원을 계약금으로 납입했다.

유수홀딩스는 여의도 사옥 매각대금을 활용해 신촌K스퀘어 잔금을 치른 것으로 보인다. 유수홀딩스는 여의도 빌딩을 부동산 디벨로퍼인 MDM에 매각할 예정이다. 매매가는 3300억원이다. 이중 지난달 30일 중도금 명목으로 1400억원을 받았다. 해당 거래는 오는 10월께 마무리될 예정이다.

이번 거래에서 주목할 점은 가격이다. 이번에 책정된 단위면적 당 가격을 두고 시장에선 유수홀딩스가 공격적으로 가격을 베팅한 것으로 평가한다. 부동산업계 관계자는 "최근 중심사업지구(CBD)의 오피스 빌당 가격이 단위면적당 3000만원을 상회할 정도로 상승세에 있다"며 "유동인구는 많지만 CBD에서 떨어져 있다는 점을 고려하면 가격에 힘을 준 것 같다"고 말했다.

유수홀딩스가 책정한 신촌K스퀘어의 단위면적(3.3㎡)당 2840만원 꼴이다. 올해 1월 기준 공시지가보다 10% 가량 높은 수준이다. 신촌K스퀘어는 1986년 준공된 빌딩으로 2017년 한 차례 리모델링을 거쳤다. 지하 3층~지상 8층, 연면적 1만1586.316㎡ 규모다.

실제 임대료 수익을 기준으로 한 캡레이트도 4%를 밑돈다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 최근 저금리 기조 속에 실물자산에 자금이 몰리면서 4% 중반대 선에서 빌딩 가격이 결정되는 추세다. 현재 신촌K스퀘어의 연간 임대료는 35억원 선이다.

유수홀딩스는 옛 한진해운홀딩스다. 2014년부터 현재의 상호를 사용 중이다. 오너인 최은영 유수홀딩스 회장은 2014년 중순께 유동성위기에 빠진 한진해운을 시숙인 조양호 한진그룹 회장에게 넘기고 서로간 지분관계도 청산했다. 이후 사명에서 '한진'을 떼고 새 출발을 알렸다.

유수홀딩스는 지주회사다. 아래로 싸이버로지텍, 유수로지스틱스, 몬도브릿지 등 국내 계열사 3곳과 23개의 해외 계열사를 두고 있다. 유수홀딩스의 연결매출은 3000억원반대 수준이다. 독자노선을 걷기 시작한 이후 2015년 5000억원대의 매출을 기록했지만, 2016년부터 내리막을 걷기 시작했다. 작년 매출은 3661억원을 기록했다. 수익성도 악화하면서 지난해 적자로 돌아섰다. 작년 영업손실액은 78억원이다.

코람코자산신탁은 이번 거래를 통해 165억원 수준의 단순 시세차익을 거둬들일 것으로 분석된다. 앞서 코람코자산신탁은 2016년 746억원에 옛 거화빌딩을 사들였다. 매입 당시 거화빌딩은 준공된 지 30년이나 된 노후 빌딩이었다. 리모델링이 필요한 상황이었다.

이에 코람코자산신탁은 매입 이후 곧바로 리모델링에 나섰다. 리모델링에만 89억원이 투입됐다. 새 단장을 마친 거화빌딩은 신촌K스퀘어로 빌딩명을 변경했다. 지리적 이점을 살려 임차인 모집도 순조롭게 이뤄졌다. 현재 이곳엔 스타벅스를 비롯해 애슐리퀸즈, 노브랜드버거, 메가스터디 등 18곳의 업체가 입주해 있다. 임대율은 100%다.