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쉐라톤 팔래스 강남 매각 변수, '브랜드 계약기간' 개발 전제 부동산 디벨로퍼 입질, 자산 매각 유력···계약 파기시 위약금 발생

이명관 기자공개 2020-08-31 13:37:45

이 기사는 2020년 08월 27일 14:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서주산업개발이 '쉐라톤 팔래스 강남' 호텔을 매각 중인 가운데 유력한 잠재 원매자 군으로 거론되고 있는 곳은 부동산 디벨로퍼다. 호텔의 지리적인 이점을 살려 개발이 가능하기 때문이다. 용도를 변경해 오피스나 주거시설로 탈바꿈할 경우 개발이익을 기대할 수 있다. 현재로선 법인 매각보다 자산 매각 방식을 택할 공산이 크다는 게 시장의 시각이다.

27일 부동산업계에 따르면 일부 부동산 디벨로퍼가 매물로 나온 호텔 인수를 검토 중인 것으로 파악된다. 부동산업계 관계자는 "과거 사스를 비롯해 외부 충격이 왔을 때 가장 먼저 타격을 입는 업계가 호텔업이라 일치감치 스터디를 해온 곳들이 많다"며 "몇몇 대형 디벨로퍼를 필두고 호텔 인수를 검토 중인 것으로 안다"고 말했다.

부동산 디벨로퍼가 유력 원매자 군으로 거론되면서 이번 매각 형태가 자산 매각으로 진행될 가능성이 제기된다. 쉽게 말해 매각 대상이 '땅'이다. 자산 매각을 할 경우 매도자는 가격 측면에서 이점이 있다. 자산 매각을 할 경우 쉐라톤 팔래스 강남의 지리적 이점을 모두 인정받을 수 있다.

쉐라톤 팔래스 강남은 강남고속버스터미널 인근에 자리하고 있다. 반포구 일대 땅값을 감안하면 4000억원 이상 받아낼 수 있을 것으로 보인다. 특히 이 같은 지리적 이점은 부동산 디벨로퍼가 주목하고 있는 요소다. 주거형 오피스텔뿐만 아니라, 상업용 오피스로의 개발 등이 용이할 것으로 보고 있다.

이에 반해 법인 매각으로 진행할 경우 호텔업을 통해 거둬들이는 현금창출력을 기반으로 가격을 산정하게 된다. 이때도 자산가치가 고려되겠지만, 가치 산정의 핵심은 아니다. 코로나19가 장기화하면서 현금창출력은 날로 악화하고 있다. 제값을 받아내기 어려운 셈이다.

부동산업계 관계자는 "전염병은 앞으로도 인류에 언제든 닥칠 수 있는 위험요소인데, 이를 감수하고 호텔업에 진출할 원매자가 있을지 모르겠다"며 "더욱이 법인 매각으로 진행할 경우 개발을 전제로 검토 중인 부동산 디벨로퍼가 인수전에 참여할 가능성은 낮다"고 지적했다.

법인을 인수하게 되면 개발에 앞서 폐업 등의 절차를 진행해야 하는데 순탄하게 진행되지 않을 가능성이 크다. 실제 지난 3월 자산 매입 형태로 부동산 디벨로퍼인 MDM이 호텔을 매입했다. 거래 대상은 부산 소재 그랜드호텔로 매입에 2400억원을 들였다. MDM은 현재 오피스텔 개발을 모색 중인 것으로 전해진다.

자산 매각 시 변수는 남아있는 브랜드 사용 계약 기간이다. 서주산업개발은 앞서 2016년 하반기 쉐라톤 호텔과 계약을 맺고 리브랜딩에 나섰다. 당시 계약기간을 10년으로, 오는 2026년까지다. 이때 브랜드 계약 해지가 수반될 텐데, 여기서 발생하는 위약금을 해결해야 하는 문제가 생긴다.

부동산업계 관계자는 "자산 매각을 택할 경우 호텔업을 접는다고 보면 되는데, 이때 위약금이 발생할 것"이라며 "매도자와 매수자 중 누가 부담할 지에 대한 이슈가 있을 것"이라고 말했다.
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