이 기사는 2021년 05월 13일 15시19분 thebell에 표출된 기사입니다

한화자산운용이 고양시 향동지구 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 펀드 상품을 내놨다.

13일 금융투자업계에 따르면 한화자산운용은 ‘한화전문투자형 사모부동산투자신탁10호’ 고객 자금을 유치하고 있다. 이달 중순 설정을 목표로 130억원 안팎을 모집할 계획이다. 펀드 만기는 3년으로 중도환매가 불가능한 폐쇄형 상품으로 설계됐다.

펀드는 경기도 고양시 향동 내 지식산업센터 및 근린생활시설 개발사업에 투자해 수익을 올리는 상품이다. 해당 개발사업은 올 상반기 착공, 2023년 7월 중 준공을 목표로 추진 중이다. 대지면적 6000평대, 지하 2층~지상 15층(연면적 4만평대) 규모 사업이다.

개발사업의 전체 PF 규모는 총 2200억원 수준이다. 선순위 1500억원을 비롯 중순위와 후순위에서 각각 430억원, 270억원이 투입된다. 이미 토지비, 공사비, 필수사업비, 금융비용 등의 자금용도로 차주이자 시행사인 나래엔터프라이즈에 PF대출이 실행됐다.

한화자산운용 펀드가 투입되는 트랜치는 중순위다. 한화자산운용 외 특수목적법인(SPC)인 트루프렌드향동제일차가 200억원, 신한캐피탈과 오릭스캐피탈 등이 각각 50억원씩 투자한다. 5%대 중반의 대출금리를 통해 트랜치 모집을 완료했다.

선순위에는 국내 대형 은행, 카드, 보험사들이 동참한다. 한국산업은행과 DB손해보험이 각각 500억원씩, 부산은행과 신한은행이 총 400억원, 신한카드도 100억원을 태운다. 총 금액 중 일시와 한도로 구분돼있다. 한도 규모가 1000억원 이상을 절대 비중을 차지한다

PF의 원리금 상환 재원인 분양률은 한화자산운용 펀드의 경우 70% 수준이 달성돼야 엑시트가 가능하다. 선순위가 60% 밑인데 반해 10%p 가량 높다. 대출금리가 선순위에 비해 높은 만큼 리스크도 한층 높다. 후순위 엑시트 분양률은 75~80% 수준이다.

한화자산운용은 향동지구의 높은 사업성을 기대하고 상품을 내놨다. 향동지구는 덕양구 향동동, 덕은동 일원에 LH 주도로 400억원의 공사비를 투입해 약 9000세대, 2만명 이상의 인구 수용을 목표로 한다. 삼송지구와 창릉제3기신도시와도 인접하고 있다.

PF 사업의 원리금 회수를 위해 각종 장치도 마련했다. 1군 건설사(현대엔지니어링)의 책임준공 및 미이행 시 채무인수에 더해 일정 분양 목표치에 도달하지 못하면 할인분양을 통해 원리금 회수에 적극적으로 나선다는 복안이다.

업계 관계자는 “산업은행, 신한은행 등이 자체 리스크 검증을 통해 통과한 PF 물건인 만큼 리테일에서도 안정성을 부각할 것”이라며 “현 조건만 보면 매력도가 높다”고 말했다. 이어 “창릉신도시 수혜 기대가 큰 지역이라 분양률이 양호할 것으로 보인다”고 말했다.