이 기사는 2021년 07월 22일 14:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 KT에스테이트와 손잡고 구의역 역세권 청년주택 개발에 나선다. 마스턴이 리츠 비히클(vehicle)을 제공하고 KT에스테이트가 펀드를 통해 투자하는 형태다.

마스턴이 약 5년 만에 처음으로 내놓는 임대주택 리츠라는 점에서 추진 배경에 눈길이 쏠린다. 마스턴은 앞서 KT에스테이트와 임대주택에 투자하는 펀드를 설정하기도 했다.

22일 관련업계에 따르면 마스턴투자운용은 서울 광진구 구의동 246-10 일대에서 공동주택 개발을 추진하고 있다. 옛 원일빌딩이 있던 자리인데 현재 철거된 상황이다. 규모는 439가구로 지어지며 이중 민간임대가 365가구, 공공임대가 74가구 등이다. 준공은 2024년 하반기로 계획하고 있다.

마스턴은 '마스턴 제124호' 리츠를 통해 사업을 진행한다. 토지매입비를 포함해 총 1200억원 남짓을 조달하기로 했다. 이 가운데 295억원 정도를 에쿼티, 나머지를 차입금 등으로 채운다. 에쿼티의 경우 '마스턴KT임대주택전문투자형사모부동산투자신탁제1호'펀드가 100% 출자할 예정이다.

마스턴KT임대주택 제1호 펀드는 마스턴운용이 4월 조성한 1220억원 규모의 블라인드 펀드다. KT에스테이트가 전략적투자자(SI)로 250억원, 과학기술인공제회가 950억원을 태웠다. 만기가 15년이라 안정적인 투자전략 구사가 예상되며 구의역 임대주택 리츠가 해당 펀드의 첫 투자처다.


마스턴운용이 임대주택 리츠를 설립하는 것은 2016년 롯데자산개발과 ‘어바니엘 한강’ 개발에 협력한 이후 처음이다. 그간 주택보다는 오피스 빌딩 자산에 주력해왔는데 오랜만에 임대주택 개발에 나선 데는 경기 변동성 등이 작용한 것으로 보인다.

임대주택은 임대료 상승률 제한, 장기 의무임대 기간 준수 등으로 수익성이 높지않은 편이다. 하지만 다른 상업용 부동산과 대비해 투자 안정성이 비교적 뛰어나고 장기적으로 가치상승을 노릴 수 있는 자산이라는 장점이 있다.

업계 관계자는 “경기 방어적 성격의 안정성 높은 투자자산을 원하는 투자자들의 니즈에 맞춰서 마스턴이 임대주택 시장을 긍정적인 시장으로 판단한 것으로 안다”며 “특히 KT에스테이트는 임대주택 전문 개발, 운영회사이기 때문에 협업을 통한 시너지도 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

KT에스테이트는 최근 1, 2인 가구를 중심 타깃으로 임대주택사업 확대에 공격적으로 나서고 있다. 수서역 환승센터 복합개발사업에 임대주택 운영사업자로 참여했고 펀드, 리츠 등의 활용에도 적극적이다.

이는 소형 가구 증가세와 무관치 않다. IB업계는 1인 가구 수가 늘어나고 있는 만큼 임대주택 수요도 늘어날 것으로 바라보고 있다. 2010년 기준 85만가구에 불과했던 서울시 1인 가구는 현재 130만여 가구로 불어났다. 10년 새 약 1.5배가 증가한 셈인데 전체가구의 33%에 달한다.

오세훈 서울시장이 1호 공약을 통해 1인 가구를 종합적으로 지원하는 전담조직을 만들기로 한 것도 임대주택 관련 투자에 매력을 더하는 대목이다. 최근 투자업계 화두인 ESG에서 S(사회적책임) 분야에 충실할 수 있는 투자대상이라는 점에도 의미가 있다.

다만 서울시 역점사업인 역세권 청년주택의 경우 미분양 사례가 나온 탓에 사업성에 의구심이 제기되기도 했다. 그러나 이는 호텔을 주택으로 개조하면서 빌트인 가전, 방음 등 기본적인 주거환경을 제대로 갖추지 못한 경우처럼 제한적인 케이스에 불과한 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 “도심 소형 임대주택의 특성을 이해하지 못하고 입주 수개월 전에 사전분양을 실시할 때도 미분양이 날 수 있다”며 “대부분의 역세권 청년주택은 입주시점이나 그로부터 6~12개월 이후 시점의 공실률이 매우 낮은 편”이라고 설명했다. 일반적으로 1~2인 가구는 미리 분양을 받지 않고 ‘실제 입주시점’에 방을 구한다.

이번 구의역 임대주택의 경우 서울 도심(CBD) 및 강남권(GBD) 업무지구로 접근성이 좋은 편이다. 1~2인 가구 직장인에 대한 직주근접 환경이 받쳐준다고 볼 수 있다. 또 건국대, 한양대, 세종대 등이 가깝기 때문에 대학생 임차수요를 기대할 수 있다는 평가다. 마스턴은 약 10년간 구의역 임대주택 리츠를 운영한 뒤 엑시트를 꾀할 계획으로 전해졌다.