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[재개발·재건축 다시보기]장성동 '시공권 해지' 포스코·태영건설, 법정갈까 '저울질'악재 속 사업지연, 물가상승 따른 공사비 인상 쟁점…미분양 현금청산도 이슈

고진영 기자공개 2021-11-18 07:35:48

이 기사는 2021년 11월 16일 16:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

포항 장성동 재개발사업을 둘러싼 시공사와 조합 측의 갈등이 아직 합의점을 찾지 못하고 있다. 조합이 시공사 재선정에 나섰지만 기존 시공사였던 포스코건설과 태영건설은 납득하기 어렵다는 입장이다.

사업이 지연되면서 물가 상승 등에 따른 공사비 인상 여부가 쟁점이 된 것으로 알려졌다. 최근 대우건설이 신반포 15차 조합을 상대로 승소한 것을 계기로 업계 분위기에 변화가 생기고 있는 만큼 소송전이 벌어질 가능성도 제기된다.

16일 관련업계에 따르면 경북 포항시 장성동 재개발 정비사업조합은 이달 23일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한다. 내년 1월경 입찰 진행을 예상하고 있다.

앞서 포스코건설과 태영건설이 2016년 시공자 지위를 얻었으나 올해 10월 정기총회에서 시공자 해지건이 통과되면서 재선정에 나선 것이다. 조합 측은 공사비 인상에 따른 부담 가중과 조합원 혜택 부족 등을 해지 이유로 들었다. 시공사가 바뀔 경우 벌써 두 번째 교체가 된다.

장성동 재개발지구는 매년 침수가 반복되고 있는 재해 취약지역이다. 오래 전 주변의 산들이 아파트로 개발되면서 지형이 낮은 곳으로 변했기 때문이다. 2003년 태풍 매미로 주택단지가 물에 잠겨 위협을 느낀 주민들이 포항시를 찾아 재개발사업을 권유하면서 정비사업을 추진하게 됐다.

하지만 진행과정에 암초가 유독 많았다. 주민들이 2004년 재개발추진위원회를 세운 뒤 장성동 지구는 2008년 1종, 2종, 3종 혼종 정비구역으로 지정됐다. 당시 두산건설과 동부건설로 선정하고 선정해 사업을 진행했으나 전국적인 부동산 경기침체로 사업이 지지부진하자 두 시공사가 계약을 포기했다.

이후 2010년 조합을 설립해 입찰공고를 하고 여러 시공사를 직접 방문하는 등 사업참여를 타진했지만 사업성 부족으로 모두 이뤄지지 않았다. 시공사 선정에 난항을 겪자 포항시에서는 2012년 6월 주민들의 의견을 반영해 혼종 정비구역을 전체 3종 정비구역으로 변경했고, 동간거리 및 최고높이 등을 완화해 사업성을 높였다.

결국 2016년 마침내 포스코건설과 태영건설을 시공사로 선정하면서 정비사업이 본궤도에 진입했다. 당시 시공사 측에서 제안한 조건은 3.3㎡당 공사비 395만원, 가구당 평균 이주비 7000만원, 사업비 대여 조건 중 무이자 대여금 한도 600억원, 운영비 월1500만 원 지원(68개월간) 등이다.

포항지역 단일 아파트사업 가운데 최대 규모의 재개발사업인 데다 포스코건설의 브랜드 아파트가 최초로 포항에 진출한다는 점에서 관심을 끌기도 했다. 사업추진 예상 일정은 2017년 2월 사업 시행인가, 2017년 12월 관리처분인가, 2018년 7월 이주 및 철거, 2018년 8월 착공 및 분양, 2021년 4월 준공 입주 순이었다.

십여년 만에 사업에 속도가 붙는 듯 했으나 2017년 경관심의와 건축심의를 거치는 과정에서 포항지진이 발생했다. 이 탓에 계획보다 약 2년이 늦은 2018년 12월에서야 사업시행인가를 얻었다. 감정평가 결과를 토대로 분양신청을 완료한 것은 2019년 중순이다.

게다가 관리처분을 위해 시공사와 조합이 본계약 협상을 진행하는 중에 코로나19의 여파로 업무가 잠정 중단되기도 했다. 결국 올해 4월에서야 관리처분 인가를 받았는데 재개발 추진위를 구성한 이후 무려 15년이 넘게 걸린 셈이다.

문제는 사업 추진이 너무 지연됐다는 점이다. 포스코건설은 애초 제시했던 공사비에 물가상승률을 반영해야한다고 주장했으나 조합 측은 확정 공사비를 주장해 반발하면서 이견이 있었던 것으로 알려졌다.

장성동 재개발지구에 걸린 현수막

미분양자들에 대한 현금청산금도 이슈가 됐다. 공사비가 4975억원에 달하는 이 사업은 2019년 조합원 아파트분양 당시 850명의 토지 보상자(주민) 가운데 453명만 분양을 신청했고 나머지 397여명은 현금 청산을 받기로 했다.

미분양자들은 ‘종전감정평가 금액이 낮다’, ‘청산 받아 타동네·지역 이주’ 등의 사유로 분양을 신청하지 않았다. 2017년 포항지진 여파로 분양 당시 부동산 가격이 떨어졌고 지역 미분양 아파트가 2700가구에 달해 분양 전망이 어두웠기 때문이다.

하지만 현금 청산이 늦어지는 동안 전국적으로 부동산 가격이 폭등하면서 사정이 달라졌다. 현금청산자들은 조합에서 제시하는 보상액으로는 이주가 어렵다며 재분양 기회를 요구했고 조합 측은 반대해 사업 추진에 차질이 생겼다.

포스코건설 관계자는 "조합에서는 미분양자들에게 지급할 현금청산 금액으로 1400억원 정도를 요구했으나 우리에게는 부담이 있는 조건이었다"고 설명했다. 시공사 측은 700억원 정도를 한도로 제시한 것으로 알려졌다.

향후 시공사 지위 회복을 위한 방안을 두고는 소송도 염두에 두고 있다. 포스코건설 관계자는 "소송을 포함해 일단은 여러 가지 방안에 대해 검토하고 있는 상황"이라며 "다만 아직 결정된 사항은 없다"고 신중한 입장을 보였다.

태영건설 관계자 역시 "강력 대응할 것"이라며 "신반포15차 판례를 참고하여 다양한 방법으로 검토 중"이라고 말했다.
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