이 기사는 2022년 11월 16일 14:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데리츠는 롯데그룹이 지닌 특장점이 녹아든 리츠다. 우량 책임임차인 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스의 안정성과 오피스, 데이터센터 사업 등 확장성이 더해졌다. 여기에 롯데그룹의 든든한 자본력과 중장기 로드맵도 리츠 가치를 높이는 요인이 됐다.

다만 당장 안고 있는 과제가 있다. 금리가 치솟고 단기 자금조달 시장이 혼란스러운 상황에서 곧 만기가 도래하는 차입금을 순탄하게 해소할 수 있을지 여부가 아직 불투명하다.

16일 업계에 따르면 롯데리츠는 이달 4일 종가 기준 1주당 3395원을 기록한 후 3790원으로 7거래일째 상승세를 기록했다. 주가는 미국 연방준비위원회의 금리 인상이 시작된 6월을 기점으로 하락을 거듭하다 이달 들어 반등에 성공했다.

에쿼티 배당수익률과 시가 배당수익률은 모두 상승세다. 배당금을 기말 납입자본으로 나눈 에쿼티 배당수익률은 7기(2022년1월1일~6월30일) 기준 3.3%로 전년 동기 대비 0.4%포인트 상승했다. 기말 종가기준 시가총액 대비 배당금을 나타내는 시가 배당수익률은 3.0%으로 직전 반기 기준 0.1%포인트, 전년 동기 대비 0.7%포인트 상승했다.

P/FFO는 32.9배로 전기 대비 소폭 하락했다. 현재 주가가 연간 배당가능이익의 32.9배에 거래된 셈이다. 이 수치는 낮을 수록 주가 대비 배당 효율은 높고 저평가됐다는 의미로 해석된다. P/NAV는 1.1배로 1년 6개월째 양호한 수준을 유지했다.


롯데리츠는 IPO 당시 업계의 높은 관심을 받았다. 2019년 10월 63.28대 1의 공모청약 경쟁률을 기록하며 유가증권시장에 상장한 후 롯데백화점 구리·광주·창원, 롯데마트 의왕·장유, 롯데아울렛&마트 율하·청주점 등 15개 자산을 매입하고 책임임대차 계약을 맺었다.

그룹의 자본력은 우수한 신용등급을 획득하는데 영향을 미쳤다. 한국신용평가 담부부사채 AA-/안정적 평정을 받은 후 나이스신용평가에서도 같은 등급을 받았다. 담보부사채는 7월 3-2회차까지 'AA-/안정적' 등급을 유지했고 전자단기사채는 10월 한기평과 나신평으로부터 모두 'A2+' 등급을 받았다.

업계에선 롯데리츠가 섹터별 안정성과 확정성을 동시에 지니고 있다고 평가한다. 보유자산은 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 100% 책임임차한다. 이 구조 속에서 임차인과 장기임대차계약이 가능하고 유리한 임대료 조건을 내걸 수 있다. 계약은 임차인이 임대료 이외 관리비용을 부담하는 트리플넷(NNN) 구조로 짜였다.

그룹 차원에서 계열사 역량을 바탕으로 중장기 로드맵을 세운 만큼 미래 사업성이 높다는 평가다. 롯데리츠는 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스의 우선매수협상권(ROFO) 자산과 롯데쇼핑의 유동화·임차자산, 신규 개발자산을 편입할 예정이다.

다만 만기일이 다가온 차입금은 해결해야 할 숙제로 남았다. 2분기말 기준 유동성 차입금과 사채는 1조144억원이다. 비유동성은 1203억원 수준이다.

롯데리츠는 지난달 중순 부동산 자산에 대한 담보대출 4780억원을 차환하기 위해 자금을 차입했다. 이번 차입금 결정은 만기 전 리파이낸싱 자금을 확보하기 위한 조치로 금리 조건은 기존과 비교해 다소 악화됐다.

차입금은 △산업은행 △국민은행 △미즈호은행으로부터 받은 담보대출금 2800억원과 △한국투자증권 △SK증권 △삼성증권 △미래에셋증권 △KB증권이 인수한 단기사채 2000억원 등 총 4800억원이다. 최초 공시한 5300억원보다 500억원 가량 차입금 규모를 줄였다.

담보방식은 부동산을 담보로 제공하는 부동산담보신탁으로 롯데백화점 창원점과 롯데마트 의왕점, 롯데마트 장유점을 담보로 맡겼다. 채권최고액은 대출 약정금액의 120%다.

담보대출 이자율은 3개월 CD 기준금리에 연 1.22% 가산금리를 더했다. 단기사채의 경우 3개월 CD 기준금리에 연 2.54%가 추가됐다. 당장 이자 부담을 낮춘 뒤 금리 추세에 따라 다시 리파이낸싱에 나설 가능성도 남아 있다.

롯데리츠는 2019년 3월 설립됐다. 임대수익을 바탕으로 대주단과 회사채 투자자에게 이자를 지급하고 공모투자자와 대주주 롯데쇼핑에게 배당금을 지급한다. 배당 결산시기는 6월과 12월이다.

자산관리회사인 롯데AMC는 롯데지주가 100% 자본금을 출자했으며 국토교통부 영업·변경인가와 부동산 매입·매각 등 업무를 수행한다. 1995년 롯데전자에 입사해 롯데카드, 호텔롯데를 거쳐 롯데리조트 대표를 역임한 고원석 대표가 수장을 맡고 있다.