이 기사는 2022년 11월 10일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설의 PF 우발채무는 6조7000억원대로 알려져 있다. 하지만 상당 액수가 '착시'에 가까운 우발채무인 것으로 나타났다. 공시된 PF 우발채무에는 리스크가 낮은 정비사업 신용보강 부분까지 포함돼 있기 때문이다.

이를 제외하면 PF 우발채무는 약 4조6100억원대다. 시행사에 제공한 지급보증과 도급 및 개발사업을 추진 중인 PF 유동화회사에 대한 자금보충 규모를 합산한 수치다. 업계에서 적은 수준이라고 말하기는 어려운 액수다.

다만 자금보충액 중 2조원이 롯데그룹이 소유하고 있는 부지 개발사업에 참여한 건이었다. PF 부실화 우려가 사실상 없다는 의미다. 이를 제외하면 실질적 PF 우발채무는 2조원대 수준이다. 롯데건설은 혹시 모를 리스크에 대비해 1조원대 유동성을 확보해둔 상태여서 우발채무 대응 능력은 충분한 것으로 분석된다.

◇리스크 낮은 정비사업, 그룹 사업 제외 시 우발채무 2조

금융감독원 전자공시에 따르면 상반기 말 연결기준 롯데건설이 시행사와 조합의 사업비 대출에 제공한 지급보증 규모는 총 1조3800억원으로 나타났다. 이 중 시행사의 도급사업 및 개발사업에 대한 지급보증 규모는 3200억원에 불과하다.

3000억원대 시행사 지급보증 규모는 다른 대형건설사에 비해 현저하게 낮은 수준이다. 같은 기간 현대건설은 1조3700억원, GS건설은 1조4300억원, 대우건설은 1조1590억원 규모이다. 롯데건설은 대우건설의 3분의 1 수준인 셈이다.


나머지 조합에 제공한 지급보증 1조600억원은 PF 우발채무에 포함되지 않는다. 금융감독원과 신용평가사는 PF 우발채무 산정 시 정비사업을 제외하고 있다. 조합이 토지를 소유하고 있기 때문에 리스크가 상대적으로 낮다는 이유다.

다만 롯데건설은 지급보증 외에 자금보충 규모가 큰 편이다. 상반기 말 연결기준 공사 이행 및 사회간접자본투자사업 등을 위해 설립한 법인에 대해 총 4조3900억원가량 자금보충 약정을 체결한 상태다.

자금보충은 2008년 글로벌 금융위기와 건설 경기 침체 이후 나타난 변형된 신용보강 유형이다. PF 유동화 회사인 특수목적법인(SPC)에 대한 신용보강으로 기한이익상실, 채무불이행, 상환재원 부족 등 사유 발생 시 부족자금을 SPC에 대여하는 형태다. 지급보증, 채무인수와 같이 시행사에 직접 제공하는 신용보강은 아니지만 리스크 수준은 비슷하다.

이 때문에 롯데건설의 전체 PF 우발채무는 공시상 4조6100억원으로 집계된다. 앞서 시행사에 제공한 지급보증 규모 3200억원에 자금보충 약정액 중 도급사업 및 개발사업에 해당하는 4조2900억원을 더한 수치다.

동종업계 대비로 보면 4조원도 상당히 많은 PF 우발채무다. 자금보충 잔액이 큰 탓에 전체 우발채무가 늘어난 셈이다.

다만 4조원대 자금보충액 중 절반 가량은 그룹사가 소유한 부지 개발사업에 해당하는 것으로 나타났다. 분양 위험이 있는 도급사업이 아닌 데다 계열사에 PF 상환 및 차환 우려가 발생해 롯데건설이 이를 떠안을 확률 역시 낮다고 볼 수 있다.


◇프로젝트 사업성 우수, 1조 선제 조달도 방패

계열사 공사를 제외하면 롯데건설의 PF 우발채무는 2조원대로 내려간다. 현대건설, HDC현대산업개발, 태영건설의 경우 PF 우발채무가 2조원 안팎이다.

나머지 PF 사업장도 사업성이 우수한 곳이 대부분인 편이라 개별 프로젝트에 대한 부실화 가능성도 우려할 수준은 아니다. 최근 PF 유동화증권에 대한 차환 역시 순조롭게 이어가고 있다.

PF 유동화 관련 지급보증 규모가 가장 큰 사업은 △대전 도안지구 공동주택 개발사업과 △울산 강동리조트 개발사업이다. 각각 SPC인 '울산강동리조트제삼차'와 '기은센구조화제십삼차'가 1100억원, 1210억원을 유동화했다.

울산강동리조트제삼차는 전날 PF ABSTB(자산유동화전자단기사채) 만기였다. 6개월로 차환을 완료하면서 내년 5월로 만기가 연장됐다. 해당 사업의 경우 지난 9월 1차 계약분 353실을 2주 만에 판매 완료한 곳으로 분양 리스크가 낮다고 여겨진다. 기은센구조화제십삼차는 역시 지난 8월 ABCP(자산유동화기업어음) 차환에 성공했다. 다음 만기 예정일은 내년 3월이다.

자금보충 사업들도 PF 부실화 가능성은 낮다. 한국기업평가에 따르면 롯데건설은 토지가 95% 이상 확보된 건에 한해 브릿지론 자금보충을 제공했다. 여기에 대해서도 우선수익권 담보를 확보한 상태이기 때문에 재무융통성이 인정된다고 설명했다.

자금보충 규모가 큰 사업장들도 PF 유동화증권 상환 및 차환에 문제가 없는 상태다. 광주 중앙공원1지구 특례사업에 대한 유동화를 맡은 '데메테르중앙제일차'는 지난달 1700억원 ABSTB 차환을 완료했다.

선제적으로 자금조달에 나선 점도 긍정적이다. 롯데건설은 레고랜드 사태 등을 계기로 자금조달 시장 상황이 악화되자 유동성 확보에 총력을 기울여왔다. 최근 그룹 지원을 바탕으로 1조원가량을 확보했다.

안정적인 회사 운영이 가능할 전망이다. 지난달 말 한국신용평가는 보고서를 통해 "롯데건설이 유동성 확보 방안에 따라 자금조달을 성공적으로 마칠 경우 단기적인 PF 우발채무 대응이 가능할 것"이라는 의견을 낸 바 있다.

재무완충력도 갖춰졌다. 롯데건설의 회사채 신용등급은 A+(안정적)으로 우수한 편이다. 부채비율도 건설업계에서 낮은 축에 속한다. 올해 상반기 연결기준 155.3%를 기록했다.