이 기사는 2023년 01월 06일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

공정률 60%를 넘긴 후분양 물량이 올해 순차적으로 시장에 공급된다. 후분양제는 거래 호황기 고분양가 규제를 피하기 위해 택한 카드였다. 정작 공급시점에는 매수심리가 크게 위축돼 건설사들이 원하는 분양가로 흥행에 성공할지 촉각을 세우고 있다.

6일 업계에 따르면 대우건설, DL이앤씨, GS건설 등은 올해 후분양 아파트 공급이 예정돼 있다. 이밖에 삼성물산도 반포1단지(3주구) 사업에 대해 100% 준공후 분양 방식으로 계약했다. 현대건설은 부산 범천1-1구역에 골든타임분양제를 적용해 후분양 길을 열어뒀다.

당장 DL이앤씨는 오는 11월 입주를 앞둔 '평촌 센텀퍼스트'에 대한 후분양을 진행하고 있다. 총 2886가구 가운데 1228가구가 일반분양으로 진행하고 있다. 후분양 특성상 계약금과 중도금이 각 10%이고 나머지 80%가 잔금으로 받도록 돼 있다.

대우건설도 '상도 푸르지오 클라베뉴(상도11구역)'를 연내 공급할 예정이다. 2021년 착공한 사업장으로 771가구가 후분양될 예정이다. 브라이튼 여의도 사업을 진행하고 있는 GS건설도 아파트 454가구가 2019년에 착공해 후분양이 가능한 시점에 다다랐다. GS건설의 경우 '고촌자이' 역시 착공 초기이긴 하지만 분양시점이 지연된 탓에 후분양을 관측하는 얘기가 흘러나고 있다.


후분양제는 조합이 미리 공사비를 마련해 아파트를 60% 이상 지은후 공급하는 것을 말한다. 후분양이라고 해도 분양가 상한제를 피해갈 수는 없다. 다만 분양보증이 필요없기 때문에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사규제에선 제외되는 이점이 있다.

금리 하락기에 후분양제는 상당한 메리트가 있었다. 사업비를 마련하는 과정에서 이자비용이 발생하더라도 낮은 금리 덕에 부담이 덜하다는 계산이 작용했다. 금융비용 이상의 수익창출이 가능한 일반분양 중심의 사업지에서 경쟁력이 있었던 셈이다. 건축기간 동안 높아지는 공시지가 상승분이 반영되는 효과도 기대를 모았다.

후분양제를 택했던 사업장은 불과 1년만에 달라진 공급환경을 극복해야 하는 상황에 처했다. 워낙 매수심리가 위축된 터라 선분양 대비 높은 분양가를 제시할 경우 시장에서 받아들일 가능성이 낮아졌기 때문이다.

과거 후분양을 택한 이유였던 정부규제 역시 대부분 해제됐다. 국토교통부는 이달 초 규제지역 해제 계획을 발표했다. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 '3중 규제' 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.

이에 앞서 병폐로 지적됐던 HUG의 고분양가 심사제도도 개선됐다. 그동안 심사시 준공 20년차 아파트의 평균시세를 기준으로 산정했다. 앞으로는 준공 후 10년 이내 사업장을 우선 선정한다. 인근에 10년 이내 사업장이 적어 3개 이상 선정할 수 없는 경우에만 15년, 20년을 순차 확대 적용한다.

시장에선 향후 후분양으로 공급되는 물량이 상당히 많아질 것으로 점쳤다. 선분양 시기를 놓친 사업장들이 늘어난 탓에 착공후 자연적으로 공정률이 60%를 넘기게 된 곳들이다. 사업비에 적용된 금융비용을 감안할 때 고분양이 불가피할 전망이다.

공기업 중에서는 시장여건과 상관없이 서울주택도시공사(SH)가 후분양 수위를 높이고 있다. 이달 초 SH는 앞으로 분양하는 주택을 건축 공정률 90% 시점에 분양하기로 결정했다. 기존 공정률 60~80% 수준에서 공급했던 것을 90%로 강화한 것이다. 공정률 90% 시점 공급은 SH공사가 전국 처음이다.

시장 관계자는 "올해 선분양도 여의치 않은 상황인데 후분양에 나설 수밖에 없는 사업장이 늘어날 것으로 보인다"며 "여건상 분양가격 상승이 불가피한데 흥행 여부가 주목된다"고 설명했다.