이 기사는 2023년 01월 31일 15:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성물산은 올해 일반분양 사업지 중에 지방물량이 없다. 공급물량은 서울과 수도권에 집중돼 있다. 미분양 우려가 높은 지방물량이 없다는 점에서 다행이지만 서울 재건축 사업지가 아직 규제 지역으로 묶여있는 점은 변수로 꼽힌다.

삼성물산은 올해 재개발 2곳과 재건축 4곳의 일반분양 3622세대를 계획하고 있다. 10대 건설사 중에선 극히 낮은 공급 규모로 해석된다. 재개발 사업지는 수원권선6구역(총 2178세대)과 강북 대어 이문1구역(총 3069세대)이다. 일반분양분은 각각 1234세대, 920세대로 알려졌다.


재건축 사업지는 방배6구역(총 1097세대), 신반포15차(총 641세대), 도곡삼호(총 308세대), 잠실진주(총 2678세대) 등이다. 일반분양분은 각각 465세대, 292세대, 133세대, 578세대가 계획돼 있다.

재개발 공급지는 분양가 상한제 등의 규제가 해제된 이점이 있다. 반면 재건축 사업장은 모두 강남3구로 아직 규제 지역에 포함돼 있다. 준공시점이 내년으로 다가오는 곳들이 있어 분양을 언제까지 미루기 어렵다고 판단한 것으로 보인다. 둔촌주공 사태 이후 정비사업이 지연될수록 공사비 등에 불리하다는 학습효과도 작용하고 있다.

재개발 사업지는 당초 분양 최적기였던 2021년부터 공급이 예정돼 있었다. 각종 규제와 정비사업 갈등 탓에 수년간 발이 묵였다가 올해 새롭게 도전하는 케이스다.

수원권선6구역의 경우 사업시행인가를 2012년에 받고 관리처분인가도 2018년에 나왔다. 이주 및 철거 과정에서 갈등이 빚어진 탓에 2021년 분양이 미뤄졌다. 지난해 사업시행계획변경인가를 받았지만 하반기 분양시장이 싸늘하게 식으면서 공급 시점을 놓쳤다.

이문1구역 역시 분양 시점이 미뤄졌던 곳이다. 분양가 상한제 규제로 공급시점을 잡지 못했던 터라 새해 규제 완화 수혜를 입을지 주목된다. 삼성물산 단독 시공사로 일반분양분은 920세대 정도이지만 총세대가 3069세대로 상당한 공급 규모를 자랑하는 사업지다. 수주금액은 7509억원으로 지난해 3분기 기준 1200억원의 공사가 진행됐다. 내년 상반기 준공을 목표로 하고 있어 그전에 분양이 이뤄질 필요가 있다.

재건축 사업장은 서초구, 강남구, 송파구에 포진해 있다. 1·3 부동산 대책에도 이들 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶여있다. 정부는 서울에서 용산 및 강남3구만 분양가상한제 적용 지역으로 남겨뒀다. 신반포15차 등이 내년 준공을 목표로 하고 있어 분양이 불가피한 시점으로 해석된다.

정비사업 특성상 사업장마다 변수는 높은 편이다. 방배6구역(래미안 원페를라)은 시공사가 DL이앤씨에서 삼성물산으로 바뀌어 공사 진행된 곳이다. 착공 이후 오염토 이슈가 발생해 정화비용이 추가 발생할 가능성이 높게 관측되고 있다. 지난해 삼성물산 수주금액은 3696억원이었다.

신반포15차는 후분양 사업지라는 특수성도 있다. 고분양가 규제를 피하기 위해 선택한 카드였다는 점에서 상당한 분양가를 내걸 가능성이 점쳐진다. 후분양이라고 해도 분양가 상한제를 피해갈 수는 없다.

다만 분양보증이 필요없기 때문에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사규제에선 제외되는 이점이 있다. 강남 알짜 사업지이긴 하지만 워낙 매수심리가 위축된 터라 선분양 대비 높은 분양가를 제시할 경우 실수요자 부담이 커질 여지가 있다.

잠실진주의 경우 사업장에서 발견된 문화재를 단지 내 이전 보존하는 방향으로 가닥을 잡으면서 문제를 풀었다. 수주규모는 4600억원대로 2025년 준공을 예상하고 있다.

삼성물산 관계자는 "연초 공급계획으로 구체적인 일정은 정해지지 않았다"고 설명했다.