이 기사는 2023년 03월 15일 14:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK리츠는 최근 1년새 공격적인 자산 인수를 통해 몸집을 크게 불렸다. 금리 인상 기조 하에 관련 차입을 단행해 우려를 샀지만 다양한 루트를 활용한 덕분에 고금리 이슈를 방어하고 무사히 자금을 마련하는 데 성공했다. 덕분에 운용자산(AUM) 3조1000억원에 달하는 명실상부한 국내 최대 규모 리츠가 됐다.

꿈은 아직 멈추지 않았다. AUM을 10조원 이상까지 키우겠다는 게 목표다. 향후 섹터별로 추가 자리츠를 설립해 그룹 내 자산은 물론 외부 자산까지 편입해 꿈을 이루기로 했다. 국내에서 넘볼 수 없는 최대 덩치 리츠로 우뚝 서겠다는 구상을 하고 있다.

◇꼬였던 종로타워 인수 구상, 다양한 조달 루트 활용

SK리츠는 2021년 9월 상장 당시 이미 갖고 있던 SK서린빌딩과 SK주유소 116개소를 그너리는 클린에너지리츠에 더해 작년 5월 SKU타워를 품었고 같은 해 10월 종로타워까지 인수했다. 이를 통해 국내 최대 규모 상장리츠의 입지를 확실히 다졌다.

대규모 자산을 잇따라 사들인 만큼 편입 과정이 쉽지만은 않았다. 특히 종로타워를 인수하는데 애를 먹었다. 지난해 급속도로 냉각된 부동산 경기로 자금 조달 루트가 꼬였기 때문이다.

SK리츠가 종로타워 인수에 들인 자금은 6215억원에 달한다. KB자산운용으로부터 이를 사들인 자금 외에 부대비용까지 합하면 6768억원 규모의 총투자비용이 투입됐다. 지난해 10월 인수 거래가 완료됐다.

당초 종로타워 인수자금 마련을 위해 회사채 3600억원과 단기사채 3985억원 등 총 7585억원 규모의 차입을 계획했다. 하지만 당시 시장 변동성 때문에 차입 규모를 줄일 수밖에 없었고 조달 수단도 다양하게 활용하는 게 불가피했다. 공모 회사채, 전자단기사채, 전환사채(CB) 발행을 병행했다.

공모채 발행은 SK리츠 설립 이후 처음이었다. 문제는 당시 금리 인상 기조로 회사채 시장의 분위기가 가라앉았던 탓에 960억원 모집에 910억원의 주문을 받으며 일부 미매각이 났었다는 점이다. 총액인수계획을 맺은 한국투자증권, SK증권, 삼성증권이 물량을 소화해준 덕분에 위기를 넘길 수 있었다.

SK리츠의 종로타워 인수대금 마련을 위한 전환사채 발행은 회사 설립 후 처음일뿐 아니라 국내 상장리츠를 통틀어도 첫 사례로 남게 됐다. 해당 사채의 표면이자율은 2%, 만기이자율은 2.5%에 결정됐다. 전환행사가는 5135원으로 오는 10월 17일 전환청구가 시작된다.

SK리츠는 공모채 960억원, 전자단기사채 3340억원, 전환사채 290억원 발행을 완료한 뒤 토털밸류제1호리츠에 4214억원을 출자했다. 토털밸류제1호리츠는 해당 자금에 자체 담보대출로 2448억원을 더해 종로타워 인수를 마쳤다.

◇그룹사 장기 책임 임차로 자산 안정성 확보

SK리츠가 무리해보이는 상황 속에서도 종로타워 인수를 밀어붙인 건 해당 건물이 서울 도심권역(CBD)의 대표적인 랜드마크인데다 AUM을 단번에 높일 수 있는 거래였기 때문이다.

종로타워는 서울시 종로구 종로51에 위치한 오피스 빌딩이다. 연면적 6만601㎡(만8332평) 규모로 업무시설이 74%를 차지하고 있다. SK ON, SK지오센트릭, SK에너지, SK E&S, SK임업 등이 종로타워 내 업무시설의 62%를 임차하고 있다. 종로타워 전체 오피스 공실률은 0%에 수렴한다.

밸류업(Value-Up) 잠재력이 풍부한 자산으로 꼽힌다. 작년 말 기준 직전 5개년 평균 공시지가 상승률은 9.61%을 기록했다. 임대료감정평가(29만3000원) 대비 종로타워의 실질임대료(23만8000원)가 19%가량 낮은 수준에 형성돼있기 때문에 향후 임대료 상승 시 추가 이익 확보도 가능하다.

SK리츠는 종로타워의 가치를 추가로 높이기 위한 작업도 진행 중이다. 임대료 정상화를 시작으로 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어 파사드 설치, 리테일 개선 등을 차례로 진행할 계획이다. ◇신에너지, 데이터센터, 물류센터 등 포트폴리오 추가 구상

SK리츠는 종로타워 인수에 멈추지 않고 추가적인 자산 편입을 통해 AUM을 보다 크게 늘릴 목표를 세워뒀다. 당장 계획한 건 AUM 10조원을 만드는 것이다.

기본적으로 종로타워 이외에 품고 있는 자산의 안정성이 높은 편이다. SK그룹 상징으로 꼽히는 SK서린빌딩의 임대료는 서울 CPI와 1년마다 연동되고 있다. 작년 브릿지론 방식을 통해 신규 편입한 SK U타워의 임대료 역시 경기 CPI와 매년 연동되고 있어 인플레이션 헷지가 가능하다. AA급 신용도를 보유한 SK㈜, SK하이닉스가 각각 해당 빌딩을 장기 책임 임차하고 있어 공실 리스크 헷지가 가능하다.

주유소 116개소 또한 국내 정유업계 1위 SK에너지가 장기 책임임차하고 있다. 전체 주유소의 48%에 해당하는 56개소가 수도권에 위치하고 있다. 용도지역별로는 상업지역, 주거지역, 공업지역 등 토지 활용가치가 높은 곳에 위치한 주유소가 63개소(약 54%)다.

향후 그룹 내 자산뿐만 아니라 외부 자산까지 편입해 운용자산을 더 키워가겠다는 계획이다. 현재 SK텔레콤이 주요 임차인으로 있는 SKT타워, SK플래닛이 임차 중인 SK플래닛 사옥 등 그룹 내 주요 사옥에 대한 우선매수협상권을 지니고 있다. 2024년까지 해당 자산들을 유동화해 포트폴리오에 편입할 계획이지만 아직 실행 단계에 돌입하지는 않은 것으로 파악된다. 이후 신에너지, 데이터센터, 물류센터, 인프라 등 SK그룹의 핵심사업과 연계된 자산까지 포트폴리오에 추가할 계획이다. 각 자산이 속한 섹터의 성격에 따라 자리츠를 설립하는 것을 기본 컨셉으로 잡고 있다. 장기적으로는 그룹 외 자산과 해외자산까지 편입해 10조원 이상 규모의 '복합 리츠'로 성장하는 것을 목표로 하고 있다.

SK리츠 관계자는 "AUM 10조원 달성 시점과 구체적인 편입 자산 목록이 아직 구체화되지는 않았다"며 "주주가치 제고를 최우선 순위로 삼아 시장을 꾸준히 모니터링하며 딜 기회를 포착할 것"이라고 말했다.