이 기사는 2023년 03월 21일 10:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

그룹 내 8개 리테일 자산으로 출발했던 롯데리츠는 상장 이후 그룹 내 자산을 추가로 매입하며 자산운용규모(AUM) 기준 국내 2위의 리츠로 자리매김했다.

다만 리테일 중심 자산 구성은 한계로 꼽힌다. 백화점, 마트 등의 리테일 자산은 다른 자산 대비 임대료율이 물가상승률을 빠르게 반영하지 못하기 때문이다. 롯데리츠는 향후 오피스, 데이터 센터 등 다양한 섹터의 자산 편입을 통해 리스크를 줄여나갈 계획이다.

◇6개 트렌치, 15개 자산 배치

롯데리츠는 작년 12월 말 기준 총 15개의 자산을 보유하고 있다. 2019년 10월 8개 자산을 바탕으로 상장한 이후 자산을 추가로 편입해 AUM을 2조3006억원 규모로 키워냈다. 보유 중인 자산의 총 연면적은 108만9441㎥에 달한다.

롯데리츠가 가장 먼저 취득한 자산은 롯데백화점 강남점이다. 2019년 3월 해당 부동산을 롯데쇼핑으로부터 매입한 이후 롯데쇼핑에 다시 임대하는 방식을 택했다. 같은 해 10월 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점, 롯데마트 의왕점, 장유점, 롯데아울렛&마트 율하점, 청주점을 추가로 매입하고 책임임대차를 개시했다.

상장 이후 2021년 3월 유상증자로 확보한 자금을 바탕으로 롯데백화점 안산점, 중동점, 롯데마트 계양점, 춘천점, 롯데 프리미엄아울렛 이천점, 롯데마트몰 김포물류센터를 추가로 편입했다. 가장 최근 편입한 자산은 2021년 12월 매입한 롯데마트 경기양평점이다. 작년 5000억원 규모의 자산을 추가로 매입할 계획이었으나 시장상황을 고려해 일정을 미뤘다. 올해 안에 해당 자산 편입을 재추진할 것으로 보인다.

자산 유형별 비율은 백화점 55%, 마트 16%, 아울렛 12%, 마트&아울렛(복합) 13%, 물류센터 4% 순이다. 지역별로는 수도권 64.9%, 지방광역시 13.2%, 기타 지역 21.9% 순으로 자산을 배치하고 있다.

그룹 내 우량 자산을 파이프라인으로 삼고 있다는 점은 롯데리츠의 가장 큰 경쟁력으로 꼽힌다. 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스 두 곳과 장기 임대차계약을 체결해 안정적으로 임대수입을 확보하고 있다. 트리플 넷(Triple-Net) 구조를 통해 임차인이 임대료 이외 제세공과금, 보험료, 수선유지비 등 관리비용을 부담하기 때문에 임대인인 롯데리츠는 관리 비용을 절감할 수 있다.
롯데리츠는 임대차 만기를 분산하고자 총 6개의 트렌치에 자산을 나눠서 배치하고 있다. 자산규모 기준으로 트렌치 C의 비중이 24.3%로 가장 크고 트렌치 B(21.2%), 트렌치 A(19.2%), 트렌치 D(16.6%), 트렌치 E(14.6%), 트렌치 F(4.2%) 순이다.

각 트렌치 별 계약기간은 최소 7년에서 최대 15년으로 설정했다. 작년 말 기준 전체 자산에 대한 임대차 계약의 평균 잔존기간은 7년1개월이다. 보유 부동산 전체를 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 100% 책임임차하고 있어 공실률은 0%다.

트렌치별로 임대료 상승률도 다르게 적용하고 있다. 트렌치 A, B, C에 속한 자산에 대해서는 매년 임대료를 1.5%씩 인상하고 트렌치 D, E에 대해서는 매년 전년도 CPI 상승률과 변동 임대료를 적용한다. 트렌치 F에는 전년 CPI 상승률을 적용해 임대료를 인상 중이다.

롯데리츠 관계자는 "IPO 당시에는 상장리츠 시장이 활성화되지 않았던 만큼 고정임대료에 매년 동일한 수준으로 임대료율을 올려 안정성을 더했다"며 "이후 상장리츠가 더 많이 생기며 CPI와 연동해 임대료율을 책정하는 사례가 많아지면서 롯데리츠도 해당 형태로 임대 계약을 맺었다"고 설명했다.

2020년 746억원이던 임대수입은 매년 증가하고 있다. 작년에는 전년 동기(1024억원) 대비 10.1% 증가한 1128억원을 기록했다. 각 임대 조건별로 임대료 상승률을 다르게 적용한 결과다. IPO 당시 편입한 자산의 월고정임대료는 전년 대비 1.5%, 2021년 이후 편입한 자산의 2022년 CPI연동 고정임대료는 34.19%, 점포매출연동 임대료는 38.08% 상승했다.

◇리테일 중심 포트폴리오 한계…자산 유형 다각화 과제

다만 롯데리츠의 보유 자산이 리테일에 집중돼있는 점은 한계로 꼽힌다. 전체 자산가치 기준 96%의 자산이 리테일 자산으로 구성돼있다. 리테일 자산의 경우 타 섹터의 자산에 비해 물가상승률을 임대료에 반영하는 속도가 느리기 때문에 물가가 급격히 상승하는 시기에는 비용 부담이 커질 수 있다.

롯데리츠 관계자는 "리테일 중심의 포트폴리오를 개선하기 위해 올해부터는 내부 자산뿐만 아니라 외부 자산까지 적극적으로 편입할 것"이라며 "리테일 자산이 롯데리츠의 정체성인 만큼 해당 섹터 자산 매입도 병행하되 임대 계약 시 임대료율을 CPI와 매출액에 연동시켜 약점을 보완할 것"이라고 말했다.

롯데리츠는 현재 보유한 우량자산에 더해 추가 자산 편입을 통해 포트폴리오를 더욱 확장한다는 계획이다. 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스와 각각 8조2000억원, 5000억원 규모 자산에 대한 우선매수협상권을 확보하고 있다. 롯데쇼핑이 보유한 백화점 10개(4조원), 아울렛 5개(1조1000억원), 마트 64개(3조1000억원), 롯데글로벌로지스가 보유한 물류센터 9개(5000억원) 등이다.

해당 자산 이외에도 롯데그룹 내 타 계열사 자산은 물론 외부 자산까지 발굴해 장기적으로는 11조원 이상의 AUM 달성을 목표로 삼고있다. 총 8조7000억원 규모의 우선매수협상권 보유 자산을 편입한 이후에는 롯데쇼핑 임차자산 중 부동산 입지 경쟁력이 높은 곳을 선별해 편입해 재개발을 추진할 방침이다. 이후 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 섹터의 외부 자산까지 편입할 계획이다.

롯데리츠는 보유자산의 가치 상승에 힘입어 자금 조달 여력도 확대하고 있다. 우수한 입지에 위치한 보유자산의 가치가 높아지면 자산재평가 시 추가 차입여력을 확보할 수 있고 이를 바탕으로 입지 경쟁력 있는 자산을 매입할 수 있다는 계산이다.

실제로 롯데리츠가 IPO 당시 편입했던 자산 8곳의 담보 감정가는 최초 매입가 대비 22%(3335억원) 증가했고 유상증자 시 편입했던 자산의 가치는 17%(1330억원) 증가했다. 이에 따라 P/NAV(자산/순자산가치)는 최초매입가기준 0.8배에서 담보감정가기준 0.6배로 낮아졌다. LTV도 49.5%에서 41.2%로 낮아졌다.