이 기사는 2023년 03월 17일 15시55분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데리츠는 롯데그룹의 우량 리테일 자산을 기초로 탄생한 리츠다. 롯데쇼핑과 롯데로지스틱스가 보유한 백화점, 마트, 물류창고 등을 중심으로 자산을 매입하며 꾸준히 성장해왔다. 그룹 계열사와 장기 임차계약을 맺어 임대수익을 통해 배당금을 지급하고 있다.

향후 리테일뿐만 아니라 오피스와 데이터센터 등 그룹 내 다른 자산을 매입할 계획을 세워뒀다. 이외에도 외부 자산까지 편입해 포트폴리오를 다각화할 계획이다. 운용자산 규모를 11조원 이상으로 확대하는 것이 목표다.

◇롯데쇼핑·롯데글로벌로지스 자산 매입해 탄생

롯데리츠를 운용하고 있는 롯데AMC는 롯데지주㈜가 100% 출자해 설립한 자산관리회사다. 2019년 3월 설립돼 두 달 뒤인 5월 국토교통부로부터 영업인가 승인을 받았다. 그룹 내 우량 책임 임차인을 통해 다양한 자산에서 임대수익을 내는 것을 기본 컨셉으로 잡아 상장을 추진했다.

같은 해 상장을 시도했다가 공모를 철회했던 홈플러스리츠와 차별화되는 지점이다. 홈플러스리츠는 기초자산을 모두 대형마트로 구성한 데다 최대주주가 PEF 운용사였기 때문에 부담을 느끼는 투자자들이 많았다. 롯데리츠는 마트뿐만 아니라 대형 백화점, 아울렛 등을 자산에 포함했다. 그룹 계열사인 롯데쇼핑이 법적 상한선인 지분 50%를 보유해 앵커리츠로서의 안정성도 부각했다.

롯데리츠는 상장에 앞서 2019년 5월 롯데백화점 강남점 취득했다. 이어 같은 해 10월 롯데백화점 3개 지점, 롯데마트 2개 지점, 롯데아울렛과 마트 2곳을 매입해 책임임대차를 개시했다. 이처럼 편입한 총 8개 그룹 자산을 바탕으로 2019년 10월 30일 유가증권시장에 상장했다.

한국투자증권, 노무라금융투자, 홍콩상하이증권 서울지점이 공동으로 대표주관업무를 맡았다. 롯데리츠는 해외 세일즈를 강화하기 위해 외국계 주관사를 주관사단에 포함했다. 해외 딜 로드쇼까지 진행하며 글로벌 기관투자자의 투심을 잡는 데 만전을 기했다.

수요예측 결과는 만족스러운 수준이었다. 기관 투자자 대상 수요예측에서 358.06:1의 경쟁률을 기록했다. 공모 청약에서는 최종 경쟁률 63.28:1을 기록하며 흥행에 성공했다. 상장 첫날 주가는 공모가(5000원) 대비 30% 상승한 6500원을 기록했다.

상장 이후 2020년 2분기 국내 리츠 최초로 MSCI Emerging Market Small Cap index와 FTSE Global All Cap index에 편입됐다. 같은 해 3분기에는 글로벌 리츠 지수인 S&P REIT index에 편입되기도 했다. 작년 6월 국내 상장리츠 중 2번째로 FTSE EPRA Nareit Index에도 편입됐다.


작년 상반기 인플레이션 헤지 수단으로서 메리트가 부각되며 롯데리츠 주가는 공모가 대비 22% 상승한 6130원을 기록했다. 하지만 하반기 들어 부동산 시장이 급격히 경색되며 주가가 급락했다. 이달 들어서는 최고점 대비 절반 수준인 3000원 후반대를 기록하고 있다.

◇우선매수협상권 보유…포트폴리오 확장 계획

롯데리츠는 상장 이후 지속적으로 자산규모를 확대해왔다. 상장 당시 1조4878억원의 편입자산에 더해 2021년 3월 유상증자로 7782억원을 조달했다. IPO 시 편입한 자산과 유상증자 시 편입한 자산의 가치도 평균 21% 상승했다. 2021년 12월 346억원 규모의 자산을 추가로 편입해 작년 말 기준 AUM은 2조3006억원을 유지 중이다.

2022년 상반기까지 국내 상장리츠 중 운용규모가 가장 컸으나 작년 SK리츠가 대규모 자산을 신규 편입하며 롯데리츠는 AUM 2위로 한 계단 물러났다.

롯데리츠는 작년 12월 말 기준 백화점 6개, 마트 5개, 아울렛 3개, 물류센터 11개 등 총 15개의 자산을 보유 중이다. 해당 자산 전체에 대해 그룹 내 유통기업 롯데쇼핑과 물류기업 롯데글로벌로지스와 장기 임대차 계약을 맺어 임대수익을 창출하고 있다. 공실률 0%를 유지하며 안정적으로 임대료를 확보 중이다.

향후 그룹 내 자산뿐만 아니라 물류센터, 오피스, 데이터센터 등 외부 자산까지 추가로 편입해 11조원 이상의 AUM을 달성하겠단 계획이다.

롯데리츠가 작년 말 기준 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스로부터 우선매수협상권을 보유하고 있는 자산의 규모만 8조7000억원에 달한다. 롯데쇼핑은 백화점 10개(4조원), 아울렛 5개(1조1000억원), 마트 64개(3조1000억원), 롯데글로벌로지스는 물류센터 9개(5000억원)으로부터 우선매수협상권을 보유 중이다.

◇출범 당시 주요 인력 '교체'

롯데리츠의 상장은 권준영 대표가 주도했다. 권 대표를 포함해 두 명의 임원과 4명의 자산운용전문인력으로 팀을 꾸린 롯데리츠는 현재 리츠사업부문과 경영지원부문으로 나눠 인력을 운영하고 있다. 리츠사업부문은 투자1팀, 투자2팀, 운용팀으로 구성돼있다.


상장을 이끌었던 주요 인력 일부는 현재 회사를 떠난 상태다. 상장 전부터 줄곧 롯데AMC에 몸담아왔던 김영성 본부장은 작년 12월 회사를 떠나 올해 2월 1일 캡스톤자산운용 리츠본부 본부장으로 자리를 옮겼다.

작년 말 그룹인사에서 상무보로 승진한 윤영주 부문장이 올해 1월 3일 자로 리츠사업부문을 맡아 리츠총괄업무를 수행하고 있다. 윤 부문장은 롯데쇼핑 출신으로 2019년부터 롯데AMC의 준법감시인 역할을 담당했던 인물이다. 현재 윤 부문장하에서 7명의 직원이 운용 업무를 맡고 있다.

작년 하반기에는 대표도 교체됐다. 상장 전이던 2019년 8월부터 대표를 맡았던 권준영 대표가 작년 8월 말 퇴임하고 고원석 대표가 신규 취임해 롯데리츠를 이끌고 있다. 고 대표는 1995년 롯데전자에 입사해 롯데카드, 호텔롯데를 거쳐 롯데리조트 대표를 역임한 롯데맨이다.