이 기사는 2023년 05월 01일 13:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 청약시장에서 상승 기류가 달라지기 시작한 건 지난해 3분기부터다. 글로벌 시장 금리가 오르자 청약 심리가 급격하게 꺾였다. 서울 핵심지역에서 간간히 완판 소식이 들렸지만 수도권과 지방에선 현대건설과 삼성물산, DL이앤씨, 대우건설, 포스코건설 등 대형 건설사들도 맥을 추지 못했다.

중견 건설사의 사정은 더욱 불안하다. 1000가구 이상 미분양을 기록한 사업지가 속출하면서 프로젝트파이낸싱(PF) 우발부채와 미수금 등이 증가했다. 주택사업에서 주요 매출이 발생하는 구조를 갖춘 만큼 초기 계약금과 중도금 등이 유입되지 못하면 이를 고스란히 손실로 떠안아야 한다.

◇미분양 물량 3.3만호→7.5만호 급증, 지방사업장 '적신호'

1일 국토교통부 미분양주택현황보고에 따르면 지난해 8월 3만3000호였던 전국 미분양주택수는 9월 4만2000호로 증가했고 매달 상승하며 올해 2월 7만5000호까지 치솟았다. 8년 전 위험수준인 6만2000호를 기록했을 당시 수준으로 상황이 악화된 셈이다.

대형 건설사의 청약 스코어도 급격하게 떨어졌다. 현대건설은 지난해 6월 분양한 '힐스테이트 불로 포레스트' 1·2순위 청약에서 5.5대 1의 경쟁률을 기록할 만큼 흥행에 성공했지만 차기 사업지인 '힐스테이트 대명 센트럴 2차'·'서대구역 센트럴'·'천안역 스카이움'·'선화 더와이즈'·'인천시청역'·'동대구 센트럴' 등에서 연이어 고배를 마셨다.

지방 사업장이 많았던 DL이앤씨와 DL건설은 사업장별 격차를 나타다. 죽전과 김해 사업장은 높은 경쟁률을 기록했으나 대전과 사천, 군산, 옥천에서 대규모 청약 미달을 기록했다. 1월 '평촌 센텀퍼스트' 1·2순위 청약에서 0.3대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

전국에 걸쳐 다수의 주택사업을 진행하고 있는 대우건설은 포항과 광양, 음성 등에서 청약 미달을 냈다. 포스코건설 역시 인천 '더샵 아르테'와 '더샵 광양라크포엠' 등에서 미달 사태를 격었다.

분양 스코어가 그나마 나은 건설사는 GS건설이다. 음성자이 센트럴에서 1000가구 가량 청약 미달을 기록했지만 '고덕자이 센트로'와 '복대자이 더 스카이', '양정자이더샵SK뷰', '인덕원자이 SK뷰' 등에서 높은 청약 경쟁률을 거두며 흥행을 이어갔다.

다만 미분양이 쌓여 있는 대구 사업장을 다수 보유하고 있어 여전히 리스크에서 자유롭지 않다. 특히 대명동에서 발생한 청약 미달로 인해 5000억원을 조달해야 하는 상황이다.

◇금융사 과도한 PF익스포저, 연쇄 부실 사태 우려도

부동산 시장과 주거 안정화를 견인해야 하는 정부의 고민은 더욱 깊어졌다. 시중은행과 금융사 및 보험사가 참여하는 주택사업 구조상 미분양과 과도한 PF익스포저가 자칫 연쇄적 부실 사태로 번질 수 있다는 우려가 있기 때문이다.

실제 중소 건설사는 경기 침체와 미분양, 자금경색 등으로 인해 기업회생절차(법정관리)에 돌입하고 있다. 시공능력평가 83위인 대우조선해양건설은 지난해 12월 노조의 요청으로 법정관리를 신청했고 109위 대창기업도 법정관리를 시작했다. 시공능력평가 133위이자 범현대가 일원인 정대선 씨가 최대주주인 에이치엔아이엔씨도 서울회생법원에서 회생절차를 시작했다. 자금시장 경색과 미분양 증가 등이 자금난을 불러온 것으로 알려졌다.

정부는 부동산 시장에서 각종 규제를 완화해 연착륙을 유도하고 있다. 우선 1·3 부동산 대책에 따른 규제 완화가 시장에서 효과를 내며 무섭게 급증하던 전국 미분양 주택 수는 지난달 한풀 꺽였다.

전국 미분양 주택은 3월 말 기준 전월 대비 3334가구 줄어든 7만2104가구로 집계됐다. 이 수치가 감소한 건 지난해 4월 이후 1년 만이다. 다만 국토부가 위험수위로 판단하는 20년 장기이동평균선인 6만2000가구를 웃돌아 위험관리가 필요한 상황이다.

업계 관계자는 "부동산 심리가 꺾인 탓에 대형 건설사의 상품성과 브랜드 파워를 어필해도 1·2순위 완판을 기록하기 쉽지 않다"며 "현재 최악의 시나리오인 '준공 후 미분양'은 피할 거란 막연한 기대감이 있지만 미분양에 대한 불안감은 당분간 지속될 것"이라고 전했다.