이 기사는 2023년 04월 27일 17:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 확대를 막기 위해 전 금융권이 공동으로 부동산 PF 대주단을 운영한다. 기존과 달리 리스크 부담이 큰 새마을금고와 신협 등 상호금융권이 대주단에 참여할 수 있게 됐다. 또 저축은행에 이어 상호금융권도 자체적으로 부동산 PF 대주단을 운영할 수 있도록 했다.

이번 협약엔 대주단의 지원을 받은 시행사 또는 시공사의 '손실 분담' 원칙도 담겼다. 대출 만기연장이나 이자율 감면 등 채권 재조정, 신규 자금 지원을 받은 시행사나 시공사는 분양가를 낮추는 식으로 손실을 부담해야 한다.

◇ PF 대주단 상호금융 참여…상호금융 자체 대주단 운영 가능

은행연합회를 비롯한 6개 금융협회, 상호금융중앙회, 정책금융기관 등 15개 금융기관은 27일 서울 중구 은행회관에서 'PF 대주단 협약식'을 개최했다.

기존 대주단에서 가장 큰 변화는 참여기관 확대다. 이번 대주단에는 기존 은행·보험·여신전문금융회사·증권사·저축은행 외에 상호금융권도 참여한다. 상호금융권 중에서는 농협·수협·신협·산림조합·새마을금고 등 모든 상호금융기관이 포함된다.

PF 대주단은 글로벌 금융위기 직후인 지난 2009년부터 운영됐다. 당시 부동산 PF 운영 주체는 시중은행과 증권사·저축은행 등이었다. 하지만 최근 들어 상호금융권이 부동산 PF에 참여하면서 부실 우려가 커진 상황이다.
상호금융기관은 상호금융기관으로만 구성된 대주단을 꾸릴 수 있다. 이는 동일한 법이 적용되는 기관별로 자율협약을 체결해 보다 빠른 사업정상화 기회를 주기 위함이다.

상호금융기관에 적용되는 법은 신협법과 농협법, 새마을금고법 등 상이하다. 다만 대부분의 금융 관련 법안은 신협법에 근거해 적용된다. 상호금융권으로만 구성된 대주단은 여러 금융업권이 참여하는 대주단보다 빠르게 사업정상화를 추진할 수 있다.

실제 저축은행 업권은 지난 2월 말부터 자체적인 PF대출 자율협약을 운영하고 있다. 해당 자율협약은 전 금융권 부동산 PF 대주단과 동일하게 만기연장과 채무조정 등의 사업정상화 조치를 진행할 수 있다.

상호금융권 한 관계자는 "상호금융권으로만 구성된 대주단이 구성될 경우 전 금융기관이 참여하는 PF 대주단보다 빠르게 사업정상화를 추진할 수 있을 것"이라며 "상호금융권 내부에서 이를 위한 논의를 하고 있다"고 말했다.

공동관리절차 대상과 신청주체도 확대됐다. 대상 사업장 요건은 2곳 이상의 금융기관에서 3곳 이상으로 변경됐다. 공동관리 신청은 해당 채권을 보유한 모든 기관이다. 과거 공동관리 신청을 위해서는 관련 채권의 4분의 1 이상을 보유한 기관과 시행사만 가능했다.

◇ 사업정상화 수단에 출자전환 포함…시공사 손실부담 원칙 명문화

사업정상화를 위한 대주단의 집행 수단에 출자전환이 신설됐다. 4분의 3 이상 채권을 보유한 채권금융기관의 찬성이 요구할 경우 출자전환을 통해 자금을 상환받을 수 있도록 했다. 기존에 운영한 만기연장과 상환유예, 원금감면 등의 수단도 진행할 수 있다. 만기연장을 제외한 집행 수단은 채권액 기준 4분의 3 이상의 찬성이 필요하다.

채권액 기준 4분의3 이상 동의하면 나머지가 반대하더라도 채권 재조정과 신규 자금 지원이 이뤄지며 1개 금융회사가 채권액의 4분의3 이상 보유했을 경우 채권 금융회사 기준으로 5분의2 이상 동의를 얻어야 한다. 만기연장의 경우 채권액 기준 3분의2 이상만 동의하면 의결되도록 요건을 완화했다. 신속한 사업장 정상화를 추진하기 위해서다. 채권 재조정이나 신규자금지원 의결 요건은 채권 금융회사 협의로 더 완화할 수 있게 했다.

이 같은 사업정상화 조치는 시행사·시공사의 분양가 인하 등 손실 부담 전제로 했다. 기존에는 시행사·시공사의 손실분담 관련 조항은 없었다. 만기연장이나 이자율 감면을 받은 시행나 시공사는 분양가·공사비 인하 등 손실 분담에 나서야 한다.

구성된 대주단은 시행사·시공사와 사업정상화 계획을 이행하기 위한 특별약정을 체결하고 이행실적을 정기 점검할 권한도 부여한다. 특별약정은 참여 기관의 4분의 3이 동의해야 한다. 특별약정 체결이 부결(단, 1/2이상 3/4 미만 찬성)되는 경우에는 시행사와 시공사가 외부기관의 평가를 받아 재의결을 할 수 있도록 했다.

서규영 PF대주단협의회 사무국장은 "상호금융기관이 대주단에 참여할 수 있게 되면서 보다 많은 사업장에서 자율협약을 통해 사업 정상화가 가능할 것으로 보인다"고 말했다.

◇ 캠코·주금공 등 정부차원 지원 확대

금융당국과 정책금융기관의 부동산 PF 정상화 지원 방안도 확대됐다. 우선 구성된 대주단은 자산관리공사(캠코)의 사업장 재구조화와 주택금융공사와 주택도시공사(HUG)의 사업자보증 지원 기회를 부여한다.

캠코는 올해 상반기 중 중 1조원 규모의 '부동산 PF 정상화 지원 펀드(부실PF 매입·정리 펀드)'를 조성해 운영한다. 캠코는 민간과 1대1 자금 매칭 형태로 2000억원 규모 5개 펀드를 동시 조성한다. 채권이 인수대상은 착공 이전 브릿지 PF대출이다. 채권 재조정이나 재구조화를 거쳐 계속사업이 가능한 사업장이다.

정상화 절차를 보면 캠코는 우선, 사업장을 발굴해 실사와 매각가를 산정하고 입찰을 진행한다. 채권 매각가는 매각 금융사의 손실을 최소화하기 위해 사업장 계속가치를 기준으로 정한다. 입찰에서 낙찰되면 부실PF 매입·정리펀드가 채권을 인수한다. 이어 PF채권을 모아 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 준공과 매각(분양)을 거쳐 배당 및 PFV 청산 방식으로 정상화를 추진한다.

주금공과 HUG는 금융사와 건설사의 차환 리스크를 해소를 위해 단기 자금인 PF-ABCP를 대출로 전환하는 보증을 3조원 규모로 신설한다. 주택금융공사에서 A2 이상 등급의 증권사나 A3 이상의 건설사가 보증한 PF-ABCP의 경우 보증부 대출로 전환하기 위해 주택금융공사가 특례보증을 제공한다.

금융감독원은 부동산PF 총괄지원센터를 운영한다. 이 센터는 대주단의 정상화 진행상황을 점검하고 안정적인 운영을 지원한다. 또 사업장 정상화와 관련된 여신에 대해서는 자산건전성 분류 및 한도규제를 탄력적으로 적용하고 관련 직원에 대해 면책하는 등 금융회사의 부담 완화도 지원할 예정이다.