이 기사는 2023년 05월 11일 15:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코더원리츠는 코람코자산신탁이 운영하는 3개 상장리츠 중 가장 최근에 증시에 입성한 리츠다. 아직 상장 초기 단계인 만큼 보유 자산은 하나증권빌딩 한 곳뿐이지만 향후 주요 업무 지구의 오피스를 포트폴리오에 추가로 편입해 몸집을 키워나갈 계획이다.

해당 빌딩에는 국내 및 글로벌 우량 기업을 임차인으로 둬 안정적인 수익을 확보하고 있다. 최근 해당 빌딩의 공실을 완전히 해소한 데 이어 임대료 인상에도 성공하며 배당 여력을 키웠다. 올해 말부터는 7%대 배당수익률을 달성하겠다는 목표를 세웠다.

◇YBD 랜드마크 하나증권빌딩 보유

코람코더원리츠는 코람코자산신탁이 만든 첫 오피스 상장리츠다. 리테일 리츠인 이리츠코크렙과 주유소 기반 복합 리츠인 코람코에너지플러스리츠의 배턴을 이어받아 정통 오피스 리츠를 표방하며 탄생했다. 코람코자산신탁 리츠사업2부문을 맡고있는 윤장호 부사장이 코람코더원리츠의 운용을 총괄하고 있다.

2015년 9월 회사 발기설립 후 한 달 뒤 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 코람코자산신탁은 코람코더원리츠의 전신인 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사의 청산 시점이 도래하자 일반 투자자에게 투자 기회를 제공하고자 상장리츠로의 전환을 추진했다. 2021년 10월 코람코더원리츠로 사명을 변경하고 2022년 3월 증시에 입성했다.

상장 전 일반 청약에서 451:1의 경쟁률을 기록하며 흥행에도 성공했다. 상장 이후 주가는 공모가(5000원)를 웃돌며 한때 6000원 중반대를 기록하기도 했으나 작년 하반기 금리 인상 여파로 다시 공모가 밑으로 내려온 상태다. 이달 들어서는 4500원대를 오가고 있다.

현재 보유 중인 자산은 여의도 금융업무지구 랜드마크 오피스 중 하나인 하나증권빌딩이다. 코람코자산신탁이 2015년 11월 6일 자로 취득했다. 해당 빌딩은 지하 5층~지상23층 규모로 연면적은 6만9826㎡에 달한다. 인근에 금융감독원, 전경련회관, IFC 등 굵직한 건물들이 위치하고 있다.


현재 하나증권, 하나은행 등 하나금융그룹 계열사를 비롯해 3M, 인텔코리아 등 초우량 신용등급의 글로벌 기업을 주요 임차인으로 두고 있다. 해당 기업들과 모두 장기임차계약을 맺고 있어 상장 이후 1%대의 공실률을 유지해 왔다. 통상 대형 오피스 빌딩의 경우 자연공실률을 5% 내외로 본다.

지난 3월에는 상장 1년 만에 공실을 완전히 해소하며 계약 기준 임대율 100%를 달성하기도 했다. 상대적으로 임대료가 높아 상장 이후 공실로 남아있었던 1~2층 공간에 스니커즈 리셀 중개 플랫폼 '아웃오브스탁'을 신규 임차인으로 확보했다. 해당 층은 임대면적 대비 임대료가 높아 코람코더원리츠의 배당에 적지 않은 영향을 주는 공간이었다. 임대차 기간은 올해 3월부터 5년이다.

독일계 물류기업 '퀴네앤드나겔'과 '디이그제큐티브센터(TEC)'와 각각 19층, 20층에 임대 계약을 맺어 임대 구조를 다각화하는 데도 성공했다. 코람코더원리츠는 한 빌딩에 특정 임차인이 편중되는 것을 막기 위해 반년 이상 신규 임차인을 물색해 왔다. 두 기업 모두 올해 7월부터 5년간 해당 공간을 사용한다.

기존 임차인과는 물가상승률을 반영해 임대계약을 갱신하며 임대수익을 높였다. 현재 하나증권과 인텔코리아에 대해서는 임대료를 매년 3% 인상하고 한국쓰리엠에 대해서는 매년 2% 인상하는 조건의 임대차 계약을 유지하고 있다.

◇공실률 해소에 목표배당률 7%대로 상향

코람코더원리츠는 국내 상장리츠 가운데 분기배당을 실시하고 몇 안 되는 리츠 중 한 곳이기도 하다. 배당결산일은 매년 2월, 5월, 8월, 11월 말로 연 4회 배당금을 지급하고 있다. 분기 배당을 실시하고 있는 타 상장리츠와 배당 결산일을 달리 설계해 ETF 등의 금융 상품 구성 시 편입이 용이하도록 했다.

임차인 재계약 및 교체와 더불어 임대율 100% 달성을 통해 배당 여력도 확대했다. 증권신고서 제출 당시 공개했던 18~21기(2023.03~2024.02) 예상 연평균 배당수익률은 6.15%였으나 이번 임대차 개선으로 배당률이 6.56%로 높아졌다. 현재 20기(2023.09)와 21기(2023.12) 각각 목표 배당수익률로 7.22%, 7.5%를 제시하고 있다.

최근 대부분의 상장리츠가 금리 인상으로 인한 리파이낸싱 부담을 이기지 못하고 배당수익률을 낮추고 있는 것과는 대조적인 행보다. 코람코더원리츠는 금리 인상이 본격적으로 시작되기 전이던 2020년 11월 고정금리 2.55%에 일찌감치 리파이낸싱을 마쳤다. 해당 차입금의 만기는 오는 2025년 11월에 돌아와 당분간 이자비용에 대한 부담은 크지 않을 전망이다.

코람코더원리츠는 현재 보유한 하나증권빌딩을 기반으로 서울 주요권역의 오피스 빌딩을 추가로 매입해 국내 대표 오피스 상장리츠로 성장하는 것을 목표로 삼고 있다.

코람코자산신탁 관계자는 "앞으로 CBD, YBD, GBD 등 주요 권역에 위치한 코어 자산을 매입할 계획"이라고 말했다.