이 기사는 2023년 06월 12일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

투자자산 펀더멘탈을 입증한 제이알글로벌리츠가 신용평가사로부터 A- 등급을 획득했다. 임대료에 기반한 안정적인 현금흐름과 우량 오피스로 구성된 포트폴리오를 인정받았다.

올해 하반기 회사채 차환 발행에서 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 전망이다. 2021년 이후 등급 스플릿 상황이었지만 이번 신규 평가로 이를 해소할 가능성이 높아졌다.

12일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)는 한국기업평가로부터 이달 초 신용등급 A-(안정적)를 신규 획득했다.

A-는 전반적인 채무상환 능력이 높고 환경변화에 대한 대응 역량이 상당한 수준임을 의미한다. 향후 신용도 변동 가능성 역시 낮아 안정적 전망을 받았다.

안정적인 현금흐름과 우수한 자산 포트폴리오가 이번 등급 부여의 근거가 됐다. 먼저 제이알글로벌리츠 투자자산은 모두 장기임대차계약이 맺어져 있다. 꾸준한 현금 유입이 보장돼 있는 셈이다.

기초자산으로 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Tower)와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 빌딩(498 7th Avenue) 등 2개의 Class A급 오피스를 담고 있다. 지난달 말 기준 파이낸스타워는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차 중이다. 같은 기간 맨해튼 빌딩은 임대료 95.3%를 기록 중이다.

파이낸스타워는 인플레이션 지수 중 하나인 건강지수에 100% 연동돼 임대료가 조정된다. 지난해 말 건강지수가 전년 대비 11% 오른 상태다. 맨해튼 빌딩은 공실이 있었던 21층에 신규 임차 논의를 진행 중이다.

자산 포트폴리오 질도 우수하다고 평가 받았다. 해외 부동산에 대한 우려가 업계 전반적으로 퍼져 있는 반면 제이알글로벌리츠 기초자산의 감정평가액 하락폭은 크지 않다. 시장 영향이 미미한 우량 오피스임을 입증한 셈이다.

파이낸스타워와 맨해튼 빌딩은 지난달 감정평가를 통해 각각 14억4000만 유로, 6억7000만 달러의 가치를 인정받았다. 지난해 12월과 4월에 받은 감정평가액과 비교해 4%, 7%씩 떨어진 정도로 비교적 선방했다는 평가다. 이번 감정평가액은 매입가격에 비해서는 여전히 높은 수준이다.

현지 담보대출과 관련해 문제가 발생할 가능성도 낮다. 최근 유럽 자산의 캐시트랩 이벤트가 종종 불거지고 있다. 하지만 파이낸스타워는 이번 감평가 기준 LTV가 50% 미만으로 현금유보 조건인 70%까지 여유가 충분하다. 맨해튼 빌딩은 연 3%대 고정금리 조달했는데 만기가 2027년까지로 단기간 차환 리스크가 없다.

제이알글로벌리츠로선 등급 스플릿 부담을 딛고 A-를 획득한 데 의의가 있다. 제이알글로벌리츠는 2021년 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 각각 A-(안정적), BBB+(안정적)을 받은 바 있다.

이번 신규 평가에 따라 스플릿 상태가 조만간 해소될 것이라는 데 무게가 실린다. 등급 상향을 위한 소통도 이어가는 중이다.

이를 바탕으로 제이알글로벌리츠는 올해 하반기 공모 회사채 시장의 문을 두드릴 예정이다. 2021년 발행한 700억원의 회사채 만기가 예정된 상태다.