이 기사는 2023년 06월 16일 15:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 리츠의 정도(正道)를 걷고 있다. 기초자산으로 상장한 뒤 포트폴리오의 변화가 없는 다수 리츠들과 달리 매입-매각-재투자 역량을 입증했다. 리츠를 대형화하는 동시에 투자가치를 높여가는 장기 성장성을 제시한 셈이다.

재투자 전략도 차별화돼 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 유일 물류 전문 상장리츠다. 물류자산 운용 능력을 바탕으로 캡레이트가 낮은 자산을 높은 자산으로 대체하는 전략을 취한다. 거래에서 발생한 매각차익은 금리 변동성을 헤지(hedge)하는 데도 도움이 되고 있다.

◇이천1물류센터↔이천7물류센터, 캡레이트 '상승'

ESR켄달스퀘어리츠는 올해 상반기 '이천1물류센터' 매각과 '이천7물류센터' 매입을 함께 추진했다. 2조원대 운용자산(AUM) 규모를 갖춘 뒤 본격적으로 자본 재투자 및 포트폴리오 리밸런싱에 나선 모양새다.

2021년 11개 물류센터를 기초자산으로 상장한 바 있다. 상장 초기 AUM은 1조4000억원 수준이었다. 지난해 6개 물류센터를 추가 편입하면서 AUM이 2조3000억원 정도로 증가했다.

올해부터는 자산 매각을 적극적으로 검토하기 시작했다. 이달 이천1물류센터를 810억원에 매각하는 거래를 매듭지었다. 상장리츠 최초로 수백억원대에 달하는 대규모 단일자산 매각에 성공하면서 업계의 이목을 끌었다.

앞서 이천7물류센터 편입을 마무리 짓기도 했다. 지난달 중 매입을 완료했는데 1년 전 선매입 확약 당시 계약금액 1300억원보다 30억원을 깎은 1270억원에 거래를 성사시켰다.

매각 및 재투자를 동시에 이뤄내면서 업계 최초 매입-매각-재투자 전(全) 사이클을 경험한 상장리츠로 이름을 올리게 됐다. 포트폴리오 재편으로 총 자산 매입가 기준 AUM은 기존 2조3000억원 수준을 유지하고 있다.


◇물류 특화 운용사, 포트폴리오 리밸런싱 '유리'

ESR켄달스퀘어리츠의 자본 재투자(Capital Recycling) 역량은 경쟁사와 차별점이 있다. 리츠 자산관리회사(AMC)인 켄달스퀘어리츠운용은 물류자산에 특화한 운용사다. 그만큼 물류센터 투자 및 운용에 대한 전문성이 높다.

이를 바탕으로 투자 자산 캡레이트를 상향 조정하는 전략을 취하고 있다. 캡레이트는 순운영수익(NOI)을 부동산 가치로 나눠서 산출한다. 투자금 대비 순수익을 나타내는 지표로 수치가 높으면 투자 가치도 그만큼 높은 것으로 평가한다.

ESR켄달스퀘어리츠는 캡레이트가 낮은 이천1물류센터를 매각하고 캡레이트가 높은 이천7물류센터를 매입했다. 이천1물류센터는 캡레이트가 4.02%, 이천7물류센터는 5.10% 수준이다. AUM 규모는 2조3000억원 정도로 변동이 없지만 포트폴리오 수익률은 오르는 효과를 얻게 되는 셈이다.

포트폴리오 수익률을 높이는 동시에 매각 차익은 다양한 활용이 가능하다. ESR켄달스퀘어리츠는 2020년 말 상장 당시 660억원에 매입한 이천1물류센터를 810억원에 팔았다. 단순 매각 차익 150억원이다. 매각 수익률 30% 수준이다.

리츠 매각 차익은 통상 특별배당 형태로 투자자들에게 환원되는 것으로 알려져 있다. 하지만 유보금으로 돌려 향후 각종 시장 변동에 대비하는 용도로도 쓰일 수 있다.

같은 맥락에서 ESR켄달스퀘어리츠는 매각 차익을 확보해 조달 역량을 내재화하는 전략을 펼친다는 계획이다. 예컨대 지금과 같은 고금리 시기에는 매각 차익을 특별배당하는 것보다 향후 리파이낸싱에 투입하는 게 유리하다는 설명이다.

다만 이번에 매각을 완료한 이천1물류센터에서 발생한 매각 차익의 활용 방안은 아직 구체화되지 않은 상태다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "다른 기초자산들도 매각을 검토 중인 건이 있다"며 "시장 상황에 따른 자산별 적시 엑시트 전략으로 주주가치를 제고하겠다"고 말했다.