이 기사는 2023년 06월 28일 19:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

분당 서현빌딩이 리딩자산운용 품에 안길 전망이다. 리딩자산운용은 밸류애드 전략을 통해 향후 해당 자산의 가치를 높인다는 목표로 분당 서현빌딩 인수에 나섰다. 향후 오피스동의 리테일 증축 또는 친환경 리모델링 등을 종합적으로 검토하기로 했다.

28일 부동산투자업계에 따르면 리딩자산운용이 분당 서현빌딩 매각 우선협상대상자로 선정됐다. 평당 인수가는 2000만원대 초반으로 알려졌다. 매도자 베스타스자산운용은 지난 4월 매각자문사에 컬리어스코리아를 선정하고 매각에 본격 착수한 바 있다.

베스타스자산운용은 서현빌딩을 베스타스전문투자형사모부동산투자신탁제66호를 통해 보유 중이었다. 2020년 9월 해당 자산을 800억원대에 케이리츠투자운용으로부터 인수한 바 있다. 3년 만에 엑시트다.

서현빌딩은 분당권역(BBD) 리테일 상권 중심에 위치한다. 수인분당선 서현역 초역세권 빌딩으로 연면적 1만7439.25㎡, 건축면적 1453.84㎡ 규모다. 본관 오피스동과 별관 리테일동이 나뉘어 있다. 오피스동은 지하4층~8층, 리테일동은 1~5층이다. 각각 1998년, 2004년에 준공됐다.

현재 오피스동의 전용률은 41.83%다. 향후 45.72%까지 개선이 가능하다고 알려졌다. 추가 증축 가능면적으로 따지면 3101.52㎡ 수준이다.


리딩자산운용은 이 점을 공략해 밸류애드(Value-Add) 전략을 세워 인수전에 뛰어들었다. 여의도의 오투타워와 시티플라자, 홍대의 케이스퀘어, 좋은사람들빌딩, 케이스퀘어시티 등 최근 리모델링으로 성공한 사례를 중심으로 투자자를 설득했다는 후문이다.

저층부를 증축해 리테일로 활용하는 방안을 우선적으로 구상한 상태다. 다만 2~3년 후 공사 시점의 시장 상황을 고려해 친환경 오피스로의 리모델링도 검토하고 있다.

지난해 거래된 분당 M타워가 비슷한 방식으로 투자 유치 성공 사례를 남겼다. 기존 저층부 르노자동차 전시장 공간에 대형 프랜차이즈 카페를 임차해 인근 리테일 수요를 함께 흡수했다. 그 결과 해외투자자가 보통주 100%로 투자에 참여했다.

서현빌딩의 경우 밸류애드 전까지 임대차 구조도 튼튼하다. 우량 임차인과 임대차 계약을 연장해 임대율 100%를 유지하고 있다. 현 시점의 안정적인 배당과 리모델링 후 이익까지 확보할 수 있는 셈이다.

리딩자산운용은 올해 초 부동산 투자 및 개발업계 전문가인 윤여신 대표를 선임했다. 알스퀘어에서 자리를 옮긴 지 3개월 만에 첫 번째 딜을 성사시켰다.

윤 대표는 시행, 실물, 펀딩 등 각 분야 전문가를 중심으로 조직을 새롭게 정비했다. 현재 밸류애드는 강남N타워 시행 경험을 갖춘 변재일 이사, 펀딩은 ARA자산운용 출신 윤지상 이사가 맡고 있다. 투자1팀 팀장인 이원준 이사는 리츠 전문가로 서현빌딩을 담을 리츠 설립을 주도할 예정이다.

리딩자산운용은 "기존 오피스 임차인이 공간 활용 방안에 대해 공감할 수 있도록 고객의 니즈에 맞는 상품을 개발하기 위해 노력하겠다"며 "추후 다양한 수요를 끌어올 수 있을 것"이라고 밝혔다.